2016年3月3日
新昌營造(00404)在一眾內房股中僅是一小盤股,市值約33億元,其為港人所熟悉的是建築及物業管理業務;但其國內的地產項目爛攤子及其典型的中國民企的幾何式債務膨脹,則不一定為人所識。
新昌是由惠理基金創辦人葉維義之祖父葉庚年於1939年所創辦,當年主業是建築工程,參與的項目赫赫有名,其中包括啟德機場、香港科技大學、海洋公園等,2007年前新昌不啻是一穩健的實業股。葉家於2007年把新昌賣盤予觀瀾湖的老闆朱樹豪;之後控制權輾轉落入國企天津物產集團及後來的林卓廷手中。雖然公司的建築及物業管理的生意仍在;但事物依舊,面目全非。
根據2015年6月的中期報表,新昌總資產為361億元,淨資產為144億元。其中投資物業及發展中物業總計258億元,約為總資產的72%及淨資產的180%。
258億元是什麼概念?瑞安房地產(00272)的上海新天地相信是最為讀者熟悉的內地頂尖商業項目。這個51萬方米樓面面積的商業項目,估值亦僅是約350億元。新昌名不見經傳的地產項目,價值竟然相當於上海新天地的75%!
這些由林卓廷注入的的地產項目又是什麼呢?新昌擁有530萬方米樓面面積的地產項目當中,鐵嶺星悅南岸及佛山星悅南岸分別佔300萬方米及190萬方米。這兩個項目皆位處三四線城市並遠離市中心的地方。
頻繁集資 實屬恐怖
鐵嶺星悅南岸位於遼寧省鐵嶺的鐵嶺新區。遼寧省經濟慘淡近年已為人所識,瀋陽市房市滯銷;更何況是位處瀋陽市北方70公里的鐵嶺?這個人口才300萬的城市又是否能承擔新區的發展?佛山星悅南岸則位處三水蘆苞鎮,距離佛山和廣州都有一個多小時的車程。兩個項目皆主打Outlet概念,試問在中國商業物業過剩的情況下,LV、Gucci怎會有興趣在此等偏遠地區成立分店?難怪直至2015年中報,這兩個主打項目的銷售都只聞樓梯響。而新昌的地產項目價值是否可比上海新天地,相信讀者自有判斷。
那新昌打腫面孔充胖子的理由是什麼呢?資產的另一面就是負債。公司至2015年6月總債務已接近95億元;並在2015年11月及2016年1月再發行分別1億美元的可轉債及1.5億美元高息債。僅2015年至今一年多,按已有紀錄的公司已集資約83億【表】,集資之頻繁,實屬恐怖。
公司最新的負債水平推算至少在110億至120億元水平。新昌的工程及物業管理本業僅提供每年約3億至4億元的EBITDA,連應付利息亦不足。仍然持有公司股票及債券的投資人是應該寄望鐵嶺、佛山項目轉死為生,還是已脫身有關項目的林卓廷拯救公司?
公司原CEO王英偉已率先於2015年9月辭任跳船,並在離任後出任金沙中國(01928)的COO。王先生資歷深厚,事業更上一層樓並不奇怪;但新昌後來在2016年1月竟發行3400萬股兩年期可轉債予王先生,以作為其於2015年任內期間的表現花紅。有關花紅在王先生辭任日同日批出。這種離職同時追加花紅的做法實屬罕見,背後又有什麼故事?
筆者是證券投資持牌人
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