公屋富戶買私樓增收賣地印花稅

編按：香港連續三年出現巨額財赤引來各界憂慮，擔心信貸評級不保，惹來大鱷狙擊，影響國際金融中心地位；亦有聲音覺得短期赤字不足為懼，只要政府發債投資所得回報理想，財政依然健康。究竟「滅赤」是否當務之急？若是又該如何「落刀」？開源節流之外有否第三條路？《信報》評論版蒐羅不同意見，為解決財赤出謀獻策。

香港現時面對的財赤肯定是空前的。特區政府有需要認真處理，因為若政府財政缺乏可持續性，愈遲果斷地正視，將來只會愈難處理，最終必然會招致災難性的後果。我們絕對不能假設因為現時尚有幾千億元儲備，就可靜待黎明，待經濟轉好後問題便自然解決。

高級公僕加薪贏通脹有條件減

有人稱政府帶頭減薪只會杯水車薪，不但對於減赤沒有幫助，更會帶頭展開廣大打工仔減薪之潮，使經濟更疲弱，造成惡性循環。這說法雖然有一點道理，但事實是：去年香港的人均GDP為384950元，比2017的392087元（以2022年價格計）還要低。按高級公務員薪酬增幅計，假設若2017指數為100，雖然經歷過兩次凍薪，2023年仍已升至114.9，高於綜合消費物價指數的111.5【表1】，表示有實質增幅，處境大大優於大部分市民。2024/25年度再提出的3%增幅，使人覺得完全漠視財赤的嚴重性。

雖然高官及公務員帶頭減薪難免會打擊公務員士氣，卻會帶出全民上下一心共度時艱的印象，大大提振市民對政府的支持度。

經濟低迷出現財赤，本來十分正常。如果經濟增長回復5%增長以上，就有可能會像梁君彥主席所說，「賣地收入及股票印花稅回復以往狀況，兩條數已經冚晒嗰一千億」。可惜這個「如果」並不容易實現。最大的問題是本港的樓市活力，已經被長期錯誤的房屋政策消耗殆盡。問題是我們多年來以公共資源補貼根本不用援助的家庭，讓他們享受極低廉的租金之餘，更創造機會給他們賺取巨利。如此的房屋政策，鼓勵「尋租」行為向政府「攞着數」。如果愈來愈多人棄買私樓，轉為申請公屋或買價廉物美的居屋，樓市活力更將成為歷史。

現時政府厚待公屋富戶的程度使人瞠目結舌：家庭入息超逾現行公屋入息限額2倍但不高於3倍的住戶，只須繳交一倍半淨租金另加差餉；家庭入息超逾現行公屋入息限額3倍但不高於5倍的住戶，亦只須繳交雙倍淨租金另加差餉【表2】。這樣的做法，大大偏離了《1997年房屋（修訂）條例整體影響評估報告》所提出的原則。報告提到「在1996年建議經濟條件較佳的公屋住戶應停止接受公屋資助。他們應遷出單位，如想留居公屋，便須繳交市值租金。」要了解今天樓市積弱的原因，且看去年生效的「維護公屋資源的合理分配政策」如何背離這初衷、如何厚待富戶。

公共資源補貼毋須援助家庭

該政策容許一個月入不超過154750元的4人家庭繳交僅兩倍標準公屋租金另加差餉。月入154750元等於年收入達23.8萬美元。這收入即使在美國都屬相當高的水平。事實上，2023年美國人家庭入息中位數亦僅為100800美元（2023年價格）。超逾美國家庭入息中位數兩倍的、又享受低稅制的香港家庭，竟仍能享受條件愈來愈好的公屋福利，並可以以綠表身份購買屋價大幅折讓的居屋，並毋須補地價再轉售居屋給綠表或白表人士再賺一筆。如此的公屋政策，實在離奇。

有這樣的政策，樓市如何復甦？政府如何有可能把「賣地收入及股票印花稅回復以往狀況」？

特區政府的房屋政策，多年來想來想去的「橋」都是加設「另類居屋」，並視之為多一個置業階梯。但其實我們並不需要那麼多置業階梯。回歸前的房屋市場生態本來十分健康。只要看看數據，當時香港家庭擁有自置居所的比例不斷攀升。住戶向上游愈住愈好早是常態。2010年後的納米樓狂潮，根本就是額外印花稅所造成。該政策不但沒有幫助首次置業人士上車，反而因住戶在辣招陰影下不敢換樓導致二手樓供應大減，上車盤價格飆升，置業步伐大幅放緩，向上流的換樓活動大減，而政府多年來竟視若無睹。但是辣招推高樓價帶動短期賣地收入上升，政府財政未見受影響，經濟卻早已出現不振。樓市辣招打擊最大的一群，當然是依靠交投生存的地產經紀行業。如今樓市辣招取消，樓市交投上揚，市場漸漸正常化，是一個好開始。

回歸前，公屋居民置業相當普遍，原因是房委會長期容忍，加上富戶政策不斷威脅租戶或要交市值租金，公屋租戶買樓不光是因樓市好景，也是自保的做法，因為一旦富戶政策的初衷落實，富戶亦有自置物業可以容身。

要解決香港財赤問題，一定要令樓市復活。要令樓市復活，一定要做兩件事。

新建公屋宜選地價較低位置

一是認真落實1997年房屋（修訂）條例整體影響評估報告的建議，例如勒令住戶入息超逾申請入息限額一倍的，必須交市值租金的一半、住戶入息超逾申請入息限額兩倍的須交市值租金的四分三、超逾申請入息限額3倍的須交足市值租金或遷走。

第二是新建公屋地點必須在地價較低的地點。處於高需求地點的已落成公屋應適度地調高租金至住戶入息水平兩成。嫌租金太高的可調遷。

如此，有能力買私樓的公屋居民不少便會遷出，樓市轉活之餘，政府收入還會增加（多收租金、增多賣地收入、增多利得稅印花稅收入）。政府收入增加之餘，更惠及輪候公屋的市民，和減低政府建屋支出上的壓力。

筆者當然認同政府應該削減冗員，但我並不認同一刀切削減各部門和各慈善機構的政府資助。不減薪金卻減少資助勢必會導致削減人手和削減服務。筆者寧取減薪而不欲見到因削減支出而減少對弱勢市民的服務。此外，筆者也反對凍結公務員招聘。凍結公務員招聘不但會不合理地打擊大學畢業生入職政府的機會，也會造成公務員更替出現斷層，社會代價相當巨大。

嶺南大學經濟系及潘蘇通滬港經濟政策研究所兼任研究教授