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2019年12月16日

鄒崇銘

再談迪士尼的最佳歸宿

必須承認,我並非首次談論竹篙灣和迪士尼。在去年的土地大辯論和今年關於明日大嶼的文章中,我都先後提到以竹篙灣和迪士尼作為中部水域填海區替代方案的可能【註】。

不過亦必須承認,我早前的文章並未獲得太多關注,因此有必要在此再清晰闡述我的論點,期望這個事關重大的課題,終能備受應有的正視。

香港迪士尼只是A貨

香港正踏入聖誕節旺季,但市面卻一片愁雲慘霧。根據早前旅發局的資料顯示,訪港旅客量自7月起下跌,8、9月按年下跌逾三成,過夜旅客更按年跌逾四成,情況至今未見好轉。上月香港迪士尼公布的季度業績,7至9月份營運收入減少4.3億港元,入場人數及酒店入住率正持續下跌。迪士尼全年收入有可能減少達21.5億港元,按年大跌逾三成以上。

但事實上,香港迪士尼早已連年虧損,冰凍三尺非一日之寒,政治衝擊只是開脫的藉口。

眾所周知,香港是全球6個迪士尼中面積最小,擴建後的核心園區仍不足40公頃,小於兩個維園,佔整個竹篙灣填海區已規劃面積更只略高於一成。自上海迪士尼於2016年開幕後,香港迪士尼才匆匆展開第三期擴建工程救亡,但已難挽回旅客的支持。其入場人次自2014年攀升至750萬的高位後,便一直持續在低谷徘徊。

內地旅客已非救命草

追本溯源,回歸初期特區政府面對金融風暴衝擊,遂與上海、新加坡等地競爭,力邀迪士尼落戶香港,作為重振本地旅遊和經濟的火車頭。

結果讓迪士尼總公司乘人之危,迫使香港簽下極不平等條約,不但要斥天文數字開支提供基礎設施,還要每年向美國進貢巨額管理費,令總公司立於不敗之地。而且開園初期娛樂項目皆屬過時陳舊,只能淪為其他迪士尼的次等替代品,吸引區內低增值的廉價旅客。

香港迪士尼自2005年開幕後,對打救本地經濟到底有多少貢獻,至今仍未見清晰的評估,所謂「溢出效應」(spillover effect)只是信口雌黃的說法;但絕對可以肯定的是,同一時期中央推出的自由行政策,讓內地旅客大規模湧入香港,卻成為打救香港迪士尼的關鍵措施。

不過即使有源源不絕的內地旅客,亦只是來自偏遠省份的廉價旅行團;相反沿海地區的高消費旅客,根本不會視迪士尼為主要景點。

而隨着上海迪士尼加入戰團,就連內地廉價團也有更為低廉的選擇,毋須再專門辦證遠赴香港。內地旅客佔香港迪士尼總客量的比例,遂應聲由高峰期的接近五成,迅速回落至只有約三分之一左右。

香港迪士尼失去了內地旅客的救命草,未來還能有什麼新客源可以補充?須知和20年前相比,整個東南亞地區旅遊業已完全改觀,各地爭相興建主題樂園搶客,已達到了割喉式競爭的地步。例如同屬迪士尼系、泰國曼谷的Marvel Experience去年正式開業,規模便比美國更大,園內全是最新的超級英雄遊戲──試問香港迪士尼又能拿什麼來相比?

也不要說迪士尼連年虧損,所花的都是香港人的血汗錢;每次需要展開擴建工程,又動輒向立法會財委會伸手拿幾十億。特區政府願意繼續大慷納稅人之慨,無非亦只能買到一條遮醜布──以掩飾這個官辦投資項目的失敗。不過遮得一時、卻遮不到一世,先天不足的樂園後天已難挽救,愈是拖延只會令損失不斷擴大。假如換作是私人投資的話,按照市場汰弱留強的金科玉律,欠缺競爭力的香港迪士尼早就應該關門大吉。

佔據竹篙灣的機會成本

然而,更廣為人所忽略的是香港迪士尼的隱藏成本。儘管樂園只佔據竹篙灣的一小角,惟整個已規劃面積近300公頃的填海區,由於需預留作樂園的可能擴建,並且位於高度限制區之內,餘下土地於是得物無所用,平白空置浪費了近20年。竹篙灣作為回歸後最大型的填海造地計劃,除了換來永遠吃不飽、不斷蠶食庫房的大白象,香港市民所能得到的又是什麼?

假設香港迪士尼只需保留約120公頃土地,則餘下近170公頃的填海區,又是何等珍貴的土地資源?按照測量師學會今年初的估算,1000公頃交椅洲人工島提供4000萬平方呎商業樓面積,未來10至20年能帶來高達11400億元的賣地收入。現時竹篙灣相當一部分已是「熟地」,幾近毋須任何基建投資,便可以即時推出市場發售。若按測量師學會的估算方法,已能帶來少說也有2000億元的純賣地收入。

須知作為市區現存最大型的新發展區,啟德的總面積亦只有320公頃,和竹篙灣已規劃面積相差不遠,但亦已能提供約4萬個住宅單位,同時容納體育城、都會公園和郵輪碼頭等大型設施,並能夠和鄰近的觀塘工商業區結合,發展成港島北部以外的第二個核心商業區。相比之下,竹篙灣不但毗鄰維港西部水域,與現時明日大嶼選址位置相距不遠,並且更為靠近機場和港珠澳大橋,更適合充當官方所言通向世界和通向大灣區的「雙門戶」角色。

明日大嶼的最佳替代

當然,更具成本效益的徹底做法,是提早終止與迪士尼的合作協議,把整個竹篙灣填海區收回,用作取代明日大嶼的核心商業區。

儘管其面積將比中部水域填海區為小,但假如能與鄰近其他近岸填海區──例如大嶼山北、青衣西南和昂船洲等加以整合,面積將遠較現存的竹篙灣填海區大很多。而最大的優勢是可以按部就班,因應實際需要分階段擴大填海面積,毋須即時讓超級無比的大白象工程強行上馬,承受異常巨大的系統性風險。

按照現時交椅洲人工島的官方成本估算,填海工程已需要動用逾3500億元,6項優先交通項目亦耗費逾2700億元,兩者相加遂得出6240億元的估算。而民間估算就更遠超此一數字,普遍相信基本成本已需逾萬億元。

究其原因,乃是明日大嶼的離岸填海不但工程異常艱巨,而且遠離現有交通路線,因此一下子便要建6項大型交通,否則孤懸海上的人工島便無法通行。不過就算這些優先交通項目悉數上馬,仍難保人工島只因小規模的緊急情況,便已大有可能被切斷對外聯繫。

然而,假如以竹篙灣配合毗鄰的近岸填海,不問可知,除了填海工程成本能即時大減八成以上,交通項目亦僅須保留連接「屯門—掃管笏—竹篙灣」的西部海岸鐵路(820億元),並延伸出一條「竹篙灣—青衣西南—昂船洲—西九龍」跨海鐵路(造價將不到700億元),已能有效與現存主要交通網絡串連,並與南昌、美孚或青衣等鐵路站接駁【圖】。此舉亦將一舉真正解決官方口中經常強調的,新界西部連接市區交通不足的問題。

珍貴土地勿再打war game

青衣西南原是10號貨櫃碼頭的選址,但由於香港航運業停滯不前,導致填海計劃長期議而不決。現時這一帶仍是油庫和造船廠林立,毗鄰的昂船洲則是解放軍的海軍基地。

正如地產及建造界立法會議員石禮謙指出,香港擁有大量軍事用地,「畀軍人去打war game,呢個你去問吓林鄭點同國家傾。」隨着大灣區的進一步發展,大量軍用或民用後勤設施遷至內地,便可騰出更多靠近市區的土地。

至於位處青衣西南和昂船洲之間的葵涌貨櫃碼頭,不少營辦商已把大量業務遷出香港,據知早已屬意把碼頭改作建屋用途(包括去年曾提出的「碼頭上蓋建屋」方案)。惟航運業畢竟屬於香港經濟的重要支柱,在未有適當的碼頭替代選址和充分的行業配套前,實在不宜太早納入改建的範圍。不過貨櫃碼頭長遠若能搬遷的話,明日大嶼就更是毫無存在的必要。

只要珍貴土地不再用作打war game,竹篙灣也不再獨沽一味super hero games,捨難取易,靈活變通,已經構成香港中長期土地供應的最佳方案。這不但是建制或泛民的潛在共識,亦是全體市民有權選擇的未來可能。

(三之一)

鄒崇銘  影子長策會成員

註:詳見拙作:〈善用竹篙灣 為填海封頂〉,2018年7月16日。〈評宋恩榮的土地需求與社會效益論〉,2019年4月16日。更早的討論可見諸《城規.成虧:香港2030+策略規劃的非理性亢奮》,印象文字出版,2017。

 

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