2022年8月5日

有人冇地用有地冇人用

隨着新一屆特區政府登場，開發郊野公園邊陲地帶的議題又再炒熱。觀乎這個2018年「土地大辯論」的選項之一，在當年只列作中長期方案，並獲得很有限度的關注和支持。到了現時財政司司長陳茂波負責的「土地及房屋供應統籌組」，迅即把上屆政府的政策優次推倒重來。當年無論如何營造出烽烽火火的辯論氣氛，畢竟只是一場鏡花水月的幻魅演出而已。倒不知當年土地供應專責小組的成員，還會否站出來說句公道話？

大欖隧道的西側和東側

我注意到這項重大的政策改動，無非是看了某電視台的新聞報道，從早到晚連篇累牘的大篇幅探討。有趣的是，記者將焦點放在大欖隧道收費站西側、大欖郊野公園的山坡地帶，在屏幕上一看便知陡峭崎嶇得很，縱使如陳茂波所指，在那裏開山劈石能興建3萬個公屋單位，龐大工程的難度和耗費亦可想而知。

不過，更為有趣的是，當電視台以航拍的方式鳥瞰附近一帶，土地利用狀況頓時一目了然。鏡頭總避不開毗鄰收費站的東側，閒置着面積達30公頃的八鄉車廠，形成一大片空空如也的巨型平台，多年來均一直未有加以利用，灰白水泥和綠茵密林形成強烈不過的對比。

按照過去官方的規劃文件，車廠上蓋聯同附近的錦上路站上蓋物業，少說也可興建逾萬個私人住宅單位，轉作興建公屋的話數目自然就更多。

長期閒置土地所為何事？

這裏遂帶出一連串重要的問題。其一，眾所周知，西鐵線（即現時的屯馬線）通車至今已近20年，錦上路站上蓋亦是最近才推出市場，私人屋苑近月正好在發售中，但八鄉車廠項目則不知要待何時才會上馬。事實上，若按照陳茂波的邏輯，這一帶的交通接駁和社區配套不成問題，為何官員卻一味着眼郊野公園邊陲地，而不善用八鄉車廠加快建屋進度呢？

其二，如上所述，但凡是港鐵上蓋物業皆被規劃為私人住宅，似乎命定不能用作興建公營房屋。然而，事實是東涌線的小蠔灣車廠，面積與八鄉車廠相若，亦已規劃興建逾萬個公營房屋單位，佔未來區內單位數目約一半。事實上，2007年地鐵與九鐵合併後，當中財務條款已清楚訂明，港鐵將取代九鐵，以政府代理人身份發展西鐵上蓋物業。換言之，西鐵沿線物業發展權並沒有售予港鐵公司，八鄉車廠大可採用小蠔灣模式發展。

八鄉車廠只是冰山一角

其三，同樣眾所周知的是，近年市區或近郊大型住宅用地已買少見少，鄰近港鐵站更是極為罕有。但僅有的港鐵上蓋物業項目卻總是由三數家地產商壟斷，成為其延續暴利收益的重要根據──為何由政府作為大股東的公營企業總是源源不絕將珍貴土地資源拱手相讓，對官商勾結的嫌疑毫不忌諱──而對普羅市民燃眉之急的居住問題卻竟可以置若罔聞？

事實上，八鄉車廠的例子不過是冰山一角，亦已充分說明香港早已囤積大量土地，應該用作建屋的不建屋，不應用作建屋的則總是被打主意；土地只一味用作牟取巨額暴利，需要居住的人卻總是冇屋住。就以元朗一帶作為例子，已可見大欖隧道收費站同樣坐擁大片土地，卻從來沒有被考慮用作發展之用；北面不遠處的大型棕土作業區，改劃用途仍一直只聞樓梯響；還未計算較遠的粉嶺高爾夫球場等等……全部均屬「土地大辯論」曾被熱烈討論的選項，為何現時陳茂波卻通通略去，偏對郊野公園情有獨鍾？

根據2018年底土地供應專責小組提交的最終報告，已建議優先發展的8個選項，包括棕地、農地儲備、私人遊樂場用地、近岸填海、東大嶼都會、岩洞/地下空間、新界新發展區及內河碼頭用地，合共已為香港提供3235公頃土地，較諸2016年規劃署《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》提出尚欠1200公頃土地，大幅超出了2000公頃。此還未計算林鄭月娥在2018年《施政報告》中突然將東大嶼都會改成「明日大嶼」，又再額外增加700公頃填海面積。

當陳茂波及其統籌組重提發展郊野公園邊陲地帶，首先必須回答的問題乃是：提供較諸官方估算多出逾2700公頃的土地、原來的8個優先發展選項到底是否仍然算數？若答案為是的話，則意味政府又進一步提高未來土地供應的總量；若答案為否的話，則政府便應先清楚交代，有哪些原定選項會被下架，例如是否意味「明日大嶼」將被取消？陳茂波實應以更開誠布公的態度，清晰交代3年多以來政策的轉向及理據。

影子長策會成員