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2016年7月18日

鄒崇銘

從土地開發到農業優先區

團結香港基金會(基金會)每次發表研究報告,筆者都會打醒十二分精神。這固然由於它一年多前成立時,已擺出一副「造王者」的姿態,加上現時梁振英醜聞纏身,「換特首」已漸成全城共識,一不留神,基金會的研究便會變成下任特首的政綱。

更為重要的,倒是基金會乃是由前特首董建華牽頭成立的,以他好大喜功的性格,難保不會搞出另一個「八萬五」政策,對此,大家絕對不能掉以輕心。

繼基金會早前提出的「補貼置業計劃」,建議把自置居所比率提高至八成(比「八萬五」年代的七成還要高),基金會上周三(13日)又再拿土地供應來做文章,該份名為「房屋市場前瞻及土地供應策略」研究指出:「本港仍有龐大的實質房屋需求尚待滿足,中長期的供應情況仍然嚴峻,政府難以放緩建屋和增加土地供應的步伐,填海與改變土地用途依然是主要的土地開發途徑。」

不談產業 只談地產

基金會又重申上一份報告的建議,指未來30年香港須發展逾9000公頃土地,反映建立土地儲備的必要性。

今年5月中,梁振英和陳茂波向到訪的人大委員長張德江展示的東大嶼山人工島,也不過是600至800公頃而已,與新界東北新發展區的面積大致相若。

9000公頃等於10多個人工島的面積,尚未滿足的土地供應到底從何而來?在回答這個問題之前,當然先要問問,這個數字是怎樣推算出來的?上一份由王于漸教授主理的報告曾明白無誤地指出:「即使香港人口不再增長,若要令700萬港人的人均居住面積及平均享用到的配套設施增加40%,便需要額外5800公頃的土地。而香港的人口將在30年後增至822萬,按此推算,土地需求將超過9000公頃。」

如此大而化之的一個研究假設,本來雖然不值得花時間回應,但問題的重點是,就算當年董建華治港好大喜功,也起碼會有西九文化區、迪士尼和數碼港等產業宏圖——難保最後不會變成貝沙灣的豪宅項目;可是綜觀現時基金會的土地房屋研究,實際上沒有任何產業概念,只一味從增加房屋供應(包括商業樓宇)和居住面積出發。見微知著,這並非從香港的長遠發展所需而只是從地產商的需要出發的。

平心而論,基金會早前也曾發表關於「社會創新」、「科技創新」的研究報告,後者建議設立500億元科研基金資助應用研究,並把未來公共研發撥款提高至本地生產總值的1%。對於這份由徐立之教授主理的報告,筆者在本欄亦曾加以評論,確不能說基金會沒有產業的概念。不過,最有趣的是,翻遍這份厚達120多頁的報告,隻字未提科技創新對土地開發的需求,遑論所謂「土地供應不足」對產業帶來的制約——簡單而言,是徐立之摑了王于漸一記耳光!

項莊舞劍 意在沛公

反正繼續這樣討論下去,連筆者自己也深感無聊和無稽,不如還是先回到「地從何來」的問題上。正如上述的土地供應報告指出,似乎除了填海之外,改變土地用途已是無法迴避的方向。不無令人驚奇的是,基金會雖然沒有正面指出應改劃哪些土地,卻明言不贊成以棕地作為優先的策略:「以發展棕地為例,必然牽涉收地、搬遷、安置和賠償等問題相當複雜。事實上,分析未來幾年將落成的公營房屋項目,一旦涉及類似的問題,發展往往曠日持久,例如元朗村、葵涌警察宿舍的重建,以及紫田村的發展等。」

毫無疑問,改劃棕地涉及繁複的業權、商業和地方勢力利益,這確是政府多年來不願硬碰的雞肋。問題是,除了棕地以外,還有哪些業權集中、成本低廉的土地可供改劃呢?去年王于漸的報告曾提及改劃郊野公園的建議,看來也只是「項莊舞劍」,尤其是對下屆特首候選人來說,這不見得是個具說服力的選項;在七除八扣之後,大概只有地產商和政府持有的大量農地和綠化帶,才是基金會「意在沛公」的真正目標。

我不禁想起今年1月《施政報告》中,曾有一句提及:「探討設定農業優先區的可行性」(第28節),而在另一段則提到:「政府主動支持本地農業發展,同時將會研究在規劃及土地管理上充分利用優質農地,透過整合釋放部分不再適合耕種的土地作其他用途。」(第126節)這難免令人聯想到,設立農業優先區的意義,到底是「支持本地農業發展」,抑或「整合釋放部分土地作其他用途?」

正如我在上周中文大學一個生態農業論壇上指出,社會上曾有不少意見指出,香港若能保育或活化1500公頃活躍耕地,將可令新鮮蔬菜的自給率從現時的1.9%提升至10%以上。這作為階段性的目標原是無可厚非的,但餘下3000公頃農地將會面對怎樣的命運?是否會悉數遭受破壞和改變用途?這是訂定未來農業優先區的範圍和位置前,必須首先清楚解答的疑問,否則訂立農業優先區的政策,只意味更廣泛和肆意的土地破壞。

恰巧在基金會發表研究報告的同一天,元朗區議會討論十八鄉鄉事委員會主席梁福元的提案,要求放寬新界鄉郊低窪地區填土高度標準,認為此舉「可改善鄉郊生計」——也就是讓傾倒泥頭合法化,才會對鄉郊發展更有利。團結香港基金會若能找梁福元做顧問的話,相信其改劃土地的方案會較有說服力,言之有物,亦未可料。

鄒崇銘_影子長策會成員

 

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