獲蛇吞象式注資偉祿高負債有待解決

偉祿集團（01196）獲大股東注資，是蛇吞象式，其股東權益僅10.07億港元，而注資則達72.92億元，付款方式包括現金、發行新股及承兌票據。因發行新股，每股權益可由0.875元增至1.633元，增加86.6%。

偉祿1月18日宣布，有條件向大股東收購Realord Investment股權100%，代價44.98億元，另承擔股東貸款27.94億元，總代價72.92億元。偉祿將付現金35.17億元、發行新股作價13.31億元及承兌票據24.43億元，現金及承兌票據可協商調整，但不影響兩者之和，現金或增至42.21億元（增加7.04億元），承兌票據則減少相同金額。承兌票據5年期計息2%，可轉讓或提早贖回。新股發行價4.738元，較前一日市價5.14元折讓7.82%，發行約2.81億股，相當於已發行股份24.42%，或擴大股本達19.63%，賣方（大股東）現佔偉祿股權68.65%，完成收購後將增至74.8%。

收購的先決條件，包括獲獨立估值師報告，相關物業的估值不少於62億元人民幣。偉祿獲滿意條件的30億元人民幣銀行貸款或其他融資，並須獲獨立股東特別大會批准，如先決條件於3月底未能達成，收購將予終止。

Realord原本從事電子組件貿易及物業開發，現已有意放棄該等業務，並持有4項物業：①位於深圳偉祿雅苑內一座商住樓宇、零售商舖及停車位，總建築面積51039平方米，位處於觀瀾新技術產業園內。偉祿雅苑另一部分的政府住房已於去年9月完工並移交當地政府。在去年8月底，觀瀾物業賬面值16.29億港元，9月估值為38.69億港元，觀瀾物業的商業樓宇於2018年首季開始出租，零售部分將於第二季開始出租。

②光明物業，包括兩座26層高及4層高的辦公室樓宇建於地庫停車場之上，建築面積53973平方米，已於去年完工，持作租賃用途，其於去年8月的賬面值9.545億港元，9月估值為34.23億港元，物業於今年首季開始出租。

③光明土地，面積12599平方米空地，位於光明新區高新技術產園內，現為工業用途，估值為零。

④員工住房，位於福田4個單位，面積350平方米，作為員工宿舍，去年8月底賬面值200萬港元。

盈利僅反映物業重估增值

2016年8月，Realord訂立一項合作開發協議，申請把樟坑徑公司提供的土地由工業用途改為住宅用途。土地位於龍華新區，總面積5730平方米（樟坑徑公司將佔其中3000平方米享有權益），去年2月已提交申請，現仍未獲授批文，故估值為無商業價值。作為參考之用，如土地獲批更改用途，並假設上限建築面積43374平方米，已支付補地價及配套公用服務成本後，該土地資本價值為人民幣1.7億元。

過去Realord的業績並無參考作用，完成收購後，偉祿付出72.92億港元，收益將來自觀瀾物業及光明物業的租金收入，扣除付出現金及發行承兌票據的利息支出，並應計及增發新股對盈利的可能影響。

偉祿目前經營商業印刷、消費產品籤條、恤衫襯底紙及膠袋、銷售汽車零件、證券經紀及保證金融資、拆除及買賣廢料的環保，以及物業投資。2015年盈利3242萬港元（包括物業公平值收益9000萬元），2016年盈利8009萬港元（包括物業公允值收益2.7億元），2017年上半年盈利8427萬港元（包括物業公平值收益1.44億元）。換言之，過去兩年半均在經營虧損中，所謂盈利只是物業重估增值。2016年每股盈利6.95仙，以近日股價高位5.72元計，名義P⁄E82.3倍，實業並無P⁄E，按去年6月底每股權益0.875元計，P⁄B6.53倍。偉祿股價於去年10月由4元起步，12月高位為6元，雖然股價反覆，但不太波動，其股價可以企於高水平，實在想不通，可能一直醞釀注資，而消息公布後，股價並無反應，或許已作反映，亦難得大股東接受4.738元發行價。

去年6月底，偉祿借貸5.92億元，為收購所付現金35.17億元及承兌票據24.43億元，借貸增至65.52億元，完成收購後權益增至23.38億元，借貸比率達280%，是極高水平，特別是以物業投資為主。

或有配股集資需要

收購的兩項物業在開始出租中，應可作出貢獻，而出租速度及租金收入暫不明朗，如全部租出，估計應有利潤提供，但相信仍是高P⁄E。至於高負債是需要解決的問題，可能由大股東支持（6月底已由大股東貸款3.22億元，計息8.2%），或於適當時候配售集資，估計也是股價較高的原因。至於投資價值，暫時想不通。