港樓設「最低面積」刻不容緩

林鄭月娥當選下屆特首。誠哥果然洞悉先機，寄望下屆特首能夠像女媧般煉石補天。林鄭亦承認修補香港撕裂是她的首要任務。

撕裂當然是一個很複雜的問題，部分有關政改問題，非本欄焦點。但除政治外，住屋問題肯定是導致社會撕裂的另一個主因。擁有私人住宅的比例剛在50%左右，怎能不撕裂？超高的房地產價格導致嚴重的貧富懸殊，和扼殺大量的創意和機會。

上周討論不少本港樓市的風險問題，大部分觀點受到讀者贊同，但亦有小部分樓市「鐵粉」仍然堅信港樓是唯一的最好投資。多謝有些細心的讀者指出我的一個錯誤。他們指出樓花SSD的三年計算是從正式買賣日起計，不用等到收樓日。不用多等兩年一定是好事，但問題是美國正加快加息步伐，其實全球包括內地都已開始收緊貨幣政策，那麼就算只是三年後的香港樓市狀況都很難預測。

上周我用了一層400萬元的樓來計算加息對供樓和價值的潛在影響。有人認為租金回報不止2厘，每個業主都想愈高愈好，但事實比較殘酷，扣除高昂的管理費，計及差餉地稅，再加上必須的維修保養費用，和必定出現的空置期和租樓佣金，淨回報確只有2厘左右；豪宅更遠低於此。無論租金多少，只要不變，其實對我的計算一點影響都沒有。在未來一年半，如樓按利率從2.15厘升至3.65厘，用Cap Rate計算模式，理論價值跌至240萬左右。如要理論價值維持在400萬元，那麼租金就需要上升70%，你覺得有可能嗎？

有人問到明年底前，美國真的會加息6至7次（每次0.25厘）嗎？我沒有水晶球，亦不相信這周期性通脹會變成超級通脹。但金融海嘯後的9年以來，全球通脹和利率一直都是「不正常」的低下，所以在聯儲局眼中，現在加息只是把利率「正常化」而已。美國的消費物價指數（CPI）已回升至2.7%，但短期Fed Funds利率仍只1厘，所以實際（real）利率仍是負1.5厘。就算CPI不再上升，聯儲局亦確需再加6至7次才能把實際利率提升至0厘。

造地需時難撲熾熱樓火

本港的平均呎價幾乎是全球最高，負擔能力反為接近全球最差，所以就算美國只是「相對溫和」地加息，香港樓市的中長期風險仍非常高。林鄭的新政府真的束手無策嗎？傳統方法主要兩招，但不大奏效。

1）最玄門正宗和最多人呼籲的是增加供應量。其實未來三四年的供應量約9.4萬單位，已不算少。有些專家仍認為長期土地供應不足夠，鼓勵加速造地，包括填海、發展棕地，改變農地和郊野公園用途等。這方案需頗長時間才有成效，所以反被一些人故意扭曲為遠水不能救近火，反成為短期炒作的藉口。

2）打擊炒風和找方法壓抑需求。印花稅和收緊槓桿等辣招已用了很多，但仍不奏效，主因是近期大量內地熱錢湧入，再次引發一波非理性的炒樓熱潮。我認為再加印花稅已不合理。有人建議模仿內地設限購令，但這類措施違反香港自由市場的優良傳統。如強硬阻止內地資金來港搶高地價，這招必定有效，但就更背棄香港資金自由進出的核心價值。

讓我來建議兩個較新的方法，希望新政府可以考慮一下。

1）首先本港人口增長緩慢兼快速老齡化，我非常懷疑需求是否真的像地產界人士說得那麼強勁。對比國內外城市，香港交易量嚴重偏低，顯示需求薄弱，而且全集中在被劏到愈求愈細的納米樓，已到危險邊緣。現今再繼續買樓的人，主要目的是跟風投機，更或備受忽悠，以為現在不買就蝕底，擔憂未來更買不到。

所以我認為最有效的方法是禁止把樓劏得更細，應馬上立例新樓要有「最低面積」，例如300平方呎。現在有些納米樓已少於150呎，根本不合人道；說得難聽一點，棺材樓都稱不上，大副一點的都放不下，根本連門口都抬不入！

有了最低面積，平均呎價就一定不會再狂升。人均收入其實增長得很慢，所以唯一把呎價推高的方法就是把樓劏細。所以過去多年，其實中半山較大面積的傳統豪宅價格升幅很小，呎價來講，很多納米新盤都快追到了。

家居價值保險防樓價崩潰

2）另一個值得考慮的方法是設計一種較創新的金融產品 ── 「家居價值保險」（Home Equity Insurance）。這想法是十多年前由非常有名的耶魯教授兼諾貝爾經濟學獎得主Robert Shiller提出的。他亦是美國最權威的Case-Shiller房產指數的設計者之一。Case-Shiller指數期貨在芝加哥期貨交易所有買賣，但成交額不算很高。另外在2003年，Shiller教授亦曾跟一些非牟利機構在紐約州的Syracuse市推出「家居價值保險」作為一個pilot project，按一個修訂Black-Scholes期權模型計算出來；當時的一次性保費只為房價的1.5%。結果當2008年金融海嘯來臨時，全國樓價崩潰，由2006年最高點至2009年谷底，指數下跌了近34%，但Syracuse的房價在這段時間內不跌反升了一點！

Syracuse只是一個小城市，那次只可算是個實驗，當然不可直接跟香港這個國際大都市來比較。但實驗結果令人鼓舞，可能值得香港政府研究。我建議由金管局牽頭，聯同港交所（00388）和一些如友邦（01299）、平安（02318）、滙豐和中銀（02388）等大型保險公司和銀行來做一些研究。如有需要，我願意略盡綿力，跟Shiller教授那邊溝通。

如這個「家居價值保險」計劃能在香港成功實行，更可成為全國先驅。內地房產市場更熾熱，對保險的需求更大，可能是一個百萬億人民幣級的市場機會！

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