投資外國樓前須做足功課

香港樓價屢創新高，有人認為原因是內地房地產企業以銀彈於香港投地，國內買地及買房的資金不斷流入香港；亦有很多人認為資金始終有一日會減少，到時就是香港樓價下跌的一天。加上現時香港政局不穩，部分人已經撤資，於全球不同國家購買物業，以分散投資風險，減低萬一香港樓市逆轉對資產所帶來的衝擊。「隔山買牛」並不容易，要初步了解怎樣購買外地資產，可以先從分析方法着手，再尋找合適的代理以管理物業。

分析不同國家樓市投資

無論投資中國、日本還是泰國，所有用作購買樓宇的金錢或賺回來的資金最終都要兌回港元。所以投資分析第一步就是要選擇一個當地貨幣滙率相對平穩的國家，例如泰銖兌港元長期維持一兌四左右，可算變動不大；但如澳元兌港元過去10年曾經試過一兌八，亦試過一兌五，波幅較大，就算當地樓市非常穩定，但收回來的租金兌港元後也可能大縮水。由於港元與美元掛鈎，一個國家的貨幣如果兌美元或港元較為平穩，亦代表經濟相對較為穩定，適合對政策及局勢反應比較慢的境外投資者。

經濟指標方面，樓價相對人均收入對一些購買物業以作超過10年的長線投資的人士來說最重要，除了香港比較特別外，一個國家的樓市最終都是靠當地人的需求所推動。如果當地人住屋樓價相對人均收入太高，代表上升空間有限。部分東南亞的發展中國家有些不同，由於當地有很多外派人員，所住的地方跟本地人的質素上差很遠，所以當進行分析時就要將區域細分，以國家出入口數據與樓價的比例，分析外派人員集中居住的地方，了解外國公司能投資在外派人員居住費用上的變化，從而計算樓價或租金的走勢。

雖然部分外國樓相對香港便宜，但仍然是一個高風險的投資，大部分香港樓首期最少要三四百萬元，造高成數按揭的新建樓宇亦需要幾十萬元，而這個金額已經足夠全數付清某些外國樓宇的樓價。有很多外國地產代理公司會推薦不用把樓價付清，反而申請貸款，以同一筆資金購買超過一個單位。可是，這種槓桿式買賣會帶來更大風險，由於香港監管機構沒有為購買外國樓宇的人進行壓力測試，衡量購買力及還款能力就只能靠自己，建議不要購買自己不能承擔還款的樓宇。

槓桿買賣風險更大

租金是大部分投資者買樓的一個原因，以獲得每月穩定收入，而有些國家樓價過去多年都沒有上升，租金成了唯一用來比較回報率的元素。但是除了之前所提及的滙率問題外，還要注意稅率，多數國家租金印花稅都比香港高，亦有機會徵收收入稅，加上有些已發展國家的低收入地區常常出現「租霸」，拖欠租金情況可能比香港差，因為人不在外地，往往未能即時進行驅趕，而有些國家更傾向保障住客，要一段較長時間沒有收到租金後，業主才能作出行動，所以要避免因平而購買不熟悉的區域。

找代理要貨比三家

最令業主頭痛的問題是所購買樓字發生問題，而需要馬上到單位視察，坊間有不少代理公司可以為業主管理外國物業，提供服務包括裝修及尋找租客等，收費方式不同，所以一定要貨比三家。

由於買賣外國樓宇程序上相當複雜，因此市場上出現一些集體投資計劃，投資者並沒有樓宇的實際控制權，管理公司制定租金及年期，而定期或不定期派發的利潤可能來自不同的資產。在參與這些計劃前，就要先認清是否獲證監會認可。

香港的地產代理條例並沒有覆蓋外國樓宇，每天報紙都會有投資外國物業的廣告，以免費餐飲等吸引投資者出席銷售會，但提供的資料有機會與當地實際情況相差很遠，尤其是要等多年才能收樓，而附近區域與現時發展進度等都不會在製作得美輪美奐的模型中見到。現時機票便宜，加上購買的是大額資產，因此，建議於簽約購買前，必定要親身去一次當地，了解是否與想像之中的情況相符。

香港已經連續多年被評為樓價最難負擔的城市，樓市不健康的情況短期內不容易解決。雖然購買外國物業要注意的事項比起購買香港物業多，但是無論是用作投資或移民，只要事先做足功課，風險還是可以控制的。

作者為香港科技大學工商管理碩士校友會會員