熱門:

2016年1月13日

葉秀亮 理財投資

三論美息、香港樓股和KSH

本文先討論美息的可能加幅,繼而討論香港樓股前景和筆者早前推介一隻優質股KSH Holdings(金成興控股)的近期動向。

自去年12月開始加息後,美國聯儲局已表示2016年可能加息4次,每次四分一厘,而市場現只預期加息2次,筆者的看法是,若只看美國經濟,聯儲局的4次加息預估應是較合理的;但考慮到美元的強勢可能會引發商品市場,以及中國和新興經濟股滙市場的劇烈波動,有可能只加3、4次,甚至只加2次;總加幅均屬溫和,只會增加香港樓價的下調壓力,未足以刺破香港的樓市泡沫。然而,美息在2017年以後還會繼續加,且香港的按揭息率加幅最終會高於美息加幅至少2厘。因此,香港樓市泡沫難以避免在2017至2019年爆破。

樓價恐累挫七成半

從近期的香港樓價走勢和人心轉向,向下趨勢已成。然而,由於2016年的加息幅度尚算溫和,應不足以刺穿香港樓市泡沫,估計2016年的樓價跌幅應和2015年跌幅相若或略大,期間甚至可能有一個成交上而不是價格上的小陽春(會有人以為可入市執平貨)。

然而,當按揭息率隨着美息在2017至2019年持續上升,將有一些業主被迫賣樓,只要被迫拋售的物業佔總數的數個百分點(如3%),樓價將大幅下挫,而且會以「大幅下挫—稍停—再大幅下挫」的形式持續下挫,估計樓價在最高位和最低位的累積下挫幅度將達六成至七成半,期間會出現銀行呆壞賬急升、經濟嚴重衰退5至8年、企業大規模裁員、失業率急升、金融風暴,甚至港元和香港金融體系受襲。

至於香港股市,筆者認為市場已price in六至八成機率樓價下挫兩至三成的情況,這亦解釋香港股市近期跟跌不跟升(跟美、中兩市其中跌的市,不跟升的市),以及香港股價為何如此便宜也不升(也有某基金教父告知筆者許多外資已離場,現在撐得比較多的是中資)。

由於股票市場瞬息萬變,筆者不欲在此對香港股市作出短期升跌預估,但有點可以肯定的是,市場將隨時間推移而price in更大的樓價下挫機率(如七至九成或八至十成),以及更大的下挫幅度(如下調預期跌幅至三四成、四五成,直到筆者預期六成至七成半)。

宜趁反彈減持港股

因此,香港股價現在雖然便宜,且不能排除中短期有反彈甚至意外上升,但當香港樓市泡沫爆破時,大部分股價應會遠低於現今水平。所以,筆者認為在此輪環球股市下挫時不宜買入港股,而且可在環球股市反彈時分批減持港股。

考慮到香港市民揸住香港樓股只會愈蝕愈入肉,筆者在2015年9月15日首度在《信報》推介KSH:由於已預期大部分港股均會蝕入肉,所以只能在數百隻新加坡股票中選出此最安全而又最具增長潛能之一的股票,並解釋此股的利潤增長潛能就如七十年代的新鴻基和長實、八十年代的中國萬科,是10年一遇的好股。此股過去8年股價翻了3倍,估計未來10年再翻4至10倍,然後逐步由高速增長期進入中速增長期和如現今新鴻基和長實的成熟期;在此高速增長期,其每股盈利和派息會持續增加,股價亦會輾轉上漲,最適宜長期持有和作為支持退休的投資。

此外,KSH由現在至2019年中的樓盤及樓花已賣出超過九成,餘下要做的只是起樓收錢,基本無甚風險。

去年9月15日首度推介此股時的股價為0.46坡元(期間10送1紅股,即相等於現價的0.414坡元,另0.0155坡元的半年派息),及後其股價也如預期般上升,到9月30日再在《信報》討論此股時,股價已升至0.545坡元(若折算紅股和派息影響,則相等於現價的0.4085坡元和0.465坡元),其後宣布上述的10送1紅股和另加派特別息,以至股價進一步上升。由於當時已有相當升幅,雖然利潤增長仍亮麗(見稍後討論),筆者為穩健計而暫停撰文推介此股;豈料近日環球股市大幅下挫,因此再度撰文分析此股。

執筆時,KSH股價為0.49坡元,預期派息率為5.6%,市盈率為3至5倍,每股資產淨值為0.615坡元,無淨負債,預計在2016年2月公布的2015年第四季業績亮麗,因其中一個大型樓盤High Park Residences的利潤入賬將意味此公司的樓盤會由過往的300多個單位增加至千多個單位,以至每股盈利將進入新台階;此外還有賣了3層Prudential Tower的利潤入賬,以及包含利潤甚豐零售單位的兩個projects之持續入賬,估計2月中公布業績前後,股價將再展升浪。

最後,由於此公司現階段每樓盤參與的投資比例只有15%至20%,隨着時日推移,其投資比例會逐步增加至三成、四成、五成和最終的十成,再加上參與樓盤規模會逐漸增加,這亦是為何筆者推算其未來10年的每股盈利將再翻4至10倍。有興趣的讀者可在0.46至0.51坡元區間逢低吸納。

註:筆者有投資此股。

作者為新加坡南洋理工大學經濟系副教授

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads