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2019年3月27日

葉秀亮 宏觀視野

港府應出招遏樓市泡沫

中美貿易戰有緩和跡象,香港樓市出現反彈勢頭,本文建議港府考慮出招為樓市降溫,以免樓市泡沫再度擴大至更嚴重水平,以致將來出現破壞力更大的泡沫爆破。

其中一個方法是靈活運用金管局前總裁任志剛早前的建議,而不是現任總裁陳德霖的做法,前者倡主動在市場抽出部分過剩資金,讓港元拆息輕微上升。一方面可防止樓市再度升溫和泡沫擴大,另一方面在此較好時機主動收窄港美的巨大息差,而不是在樓市泡沫爆破的時候讓市場力量以災難形式強把港美息差拉平後,再把港息拉升至略高於美息的水平。

泡沫再膨脹後果嚴重

一旦樓市泡沫爆破及其造成的金融風暴和經濟嚴重衰退,會使市場揣測香港會否放棄聯繫滙率,即使在聯滙制度下的7.85弱方兌換保證,港息屆時亦有可能升至略高於美息水平。由於此時將是香港經濟最艱難時期,這一來一回的港息抽升,對香港經濟的傷害將是嚴重的。

筆者必須指出的是,現在所採的措施只宜降溫,即阻止泡沫再度擴大,而不是再擠泡沫,例如只宜將港美息差減少0.25%,而不是完全拉近現在約0.76%的港美息差。原因是現在香港的樓市泡沫已大,太強的遏抑措施會造成港府主動戳破泡沫的風險。但現在什麼都不做的話,樓市泡沫將再度擴大,港府亦會遭到千夫所指。

稍為縮窄港美息差

所以最佳的辦法是,每次樓市再現急漲勢頭時,港府輕微拉高港元拆息為樓市降溫,然後靜待日後負面經濟因素協助擠泡沫(負面因素使樓價下滑並非港府責任)。若然期間樓價跌幅過大(如短期內跌幅超過兩三成),則可在市場注入資金,避免樓價跌幅達到可引發金融風暴的幅度。

以上政策建議是演化自任志剛和陳德霖有關主動或依靠市場力量將港息拉至美息水平的爭議,但聽得明爭議的人數甚少,能判斷其意味的不同結果,並將其演化成更有效政策的,可能就只有筆者這個40年來醉心經濟政策研究,尚有學術產出和研發能力的滙率制度、資產泡沫和金融風暴專家。

從上述討論之中,讀者應能看出任志剛的觀點是較好的,也是較負責任的,而陳德霖的做法則有逃避責任之嫌,沒有主動抽掉過剩銀根,從而使早前至未來一段日子,港元拆息長期低企,以及銀行體系資金長期泛濫,助長了中美貿易戰前和未來一段時期的樓價漲勢。

從早前特首林鄭月娥的言論可見,她仍在意任內樓價有否急漲,若然如此,可考慮責成陳德霖主動推出上述降溫措施,他亦要好好考慮,應否利用剩餘任期,推出降溫措施以彌補早前的失誤。

若然不從,特首或財政司司長可責令其提早休假,讓任志剛或金管局的副總裁暫時署任金管局總裁,並推出上述降溫措施。

必須指出的是,若林鄭月娥決定不推出降溫措施,那樓價將可能再度急升,並在樓市泡沫爆破前難以回調至現今水平,以至她希望任內樓價沒有急升的算盤打不響。換言之,當樓市泡沫爆破之時,林鄭月娥亦將會淪為元兇之一,難以切割責任。

可仿效儲局編制滙集專才

此外,筆者之所以再捱義氣寫下上述政策建議,是想暗助其渡過未來難關,筆者曾在其上任之初建議將合約教師轉正,以及把居屋發售價大幅下調,哪一項建議不是想暗助其渡過難關?

最後,上述討論亦反映香港缺乏一批有能力和有理想管好香港經濟的人才,筆者的看法是不單單只換一個金管局總裁,而是要仿效聯儲局貨幣政策委員的編制,吸納一批懂經濟、懂金融市場、有政策洞察力和具博士級(至少碩士級)經濟理論基礎的專才。由於篇幅所限,下文再討論建議細節。

新加坡南洋理工大學經濟系副教授

 

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