熱門:

2015年10月28日

林天程 價值投資

新界樓價隨時跌三成

上周Glaucus出研究報告狙擊瑞年(02010),指該集團2011至2013年度賬目有造假之嫌。讀者飛鴿傳書問及,筆者於周末撰文,可參看《信網》。近日翻開報章,都是樓價大幅下挫的新聞。重陽節假期沒有登高,而是作客陪睇樓,畢竟香港的娛樂活動太少,都是行街食飯看戲。講開電影,《火星救援》(The Martian)男主角的冷靜睿智,值得投資者學習。

另一齣好片《Suffragette女權之星》在英國的宣傳鋪天蓋地,11月9日晚在九龍Grand Cinema有慈善首映禮為HER Fund籌款。看好戲同時行善,有興趣的讀者可到herfund.org.hk了解詳情。

走入地產代理舖,相熟的經紀沒有硬銷,倒是建議農曆新年後才是時機。現時市場對樓價下調應該無懸念,問題是:什麼價位才算合理?

升得快自然跌得急

2013年2月筆者曾撰文,指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策,長期低息環境。而港元和美元掛鈎,即使地理位置靠近中國,卻必須跟隨低利率,而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值,該部分便在資產價值反映。事隔兩年多,最近中國的通脹放緩,早前更將人民幣貶值,兼數次減息降準,實行「放水」。這會如何影響資產價格?

樓宇買賣屬中長期投資(尤其是實施加倍印花稅後),筆者參看過去5年的中原領先指數CCL,並以2010年1月第一個星期的數據作基準,計算不同時期的樓價累積升幅。綜合CCL累積升了95%【表】,當中大型單位上升約70%,而中小型單位上升超過100%。

若以地域劃分,則新界西的樓價升幅最勁,接近130%,而港島物業只是上升約87%。升得快,自然容易跌得急,這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區,而400萬元樓下的細價盤源較上月大幅增多,屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為87%和70%)合理嗎?可能回調多少?

截至2014年1月,中國的利率、通脹和滙率分別是6厘、1.6%和累計升值12.8%,三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%,通脹則約4.4%,由於利率低過通脹,是負利率,相加約-3.9%。而中國和香港兩者相差24.4%。所以,即使不計供求關係,單是貨幣兌換、利率和通脹的差異,本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業,看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係,但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性,價格保持某個比例。所以,新推土地的呎價和建築成本,對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價,由於市區住宅地難求,暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考,重點不是呎價,而是升幅。該塊海濱道商業地,由領匯(00823,現易名為領展)聯同南豐以近59億元投得,高於市場預期上限兩成,亦較3年前毗鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算,地價上升七成二即房價會上升14%至22%。

市區大單位或挫10%

另外,參考建築署的「建築工程投標指數」,今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%,而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價兩成至四成計算,房價須上升10%至20%。即過去5年,土地和建築成本上漲,可令房價上升24%至44%。

將幾個因素相加,合共49%至69%,接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅,該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據,皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘,加上貨幣貶值,而香港通脹率則下降至約2%,負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從25%下降至16%。以此角度觀之,市區大型單位樓價有空間下降一成,而新界樓價因為早前大幅度跑贏,現時的下跌空間達三成。

篇幅所限,午後貼出的《網上加料版》將分享物業投資方法,並比較過去5年的道指和恒指,讀者可參看Facebook專頁www.facebook.com/trendalysis

放大圖片 / 顯示原圖

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads