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2018年7月30日

龍子維

林鄭新房策 勢遏抑出租公屋比例

政府公布的六大新房策,目標其實講得相當清楚:它不是要去遏抑樓價,亦不能增加供應,只是為了推出的資助自置居所變得更可以負擔,並加快一手私人住宅單位推出市場。

顯而易見,基層的租住公屋單位供應並不是行政長官房屋政策的目標,房屋的政策目標是要以置業為本,中產的置業需要,優先於基層的租住公屋單位需要。

其實,「以置業為主導」並非什麼新的房屋政策。1971年香港的私人自置居所比率只有18.1%,但截至2018年4月,私人自置居所比率已經上升至31.6%。同時間,資助自置居所(包括居屋、夾屋及其他資助出售房屋)的比例亦漸次上升至15%。加上市建局出售的單位,香港2018年的自置居所比率為49.3%,大幅高於出租公屋的30.8%。

居屋改變定價的偏向

一個有多元選擇而非單向的房屋階梯,可以讓人根據人生不同階段的需要,選擇租住或是置業,本來應該是讓社會變得更有活力和創意的基石;而資助房屋的定位,亦應該多元化,讓不同收入的人有選擇的機會。

不過現時政府的做法是,在不減少私人自置居所比例的前提下,增加資助自置居所的比例,所造成的後果,必然是公營租住房屋的比例下降。

周永新教授在〈房屋政策左搖右擺 公私營房屋比例失衡〉一文中,便準確指出近10年政府壓縮公營房屋比例的趨勢,公營租住房屋比例屢創新低。

新居屋的定價方法,亦遵循這種壓縮公營租住房屋的策略。首先,定價是採取非業主住戶的家庭每月入息中位數作基準;其次,定價須確保每期居屋可負擔的單位數量由最少50%,增至最少75%。

根據麥萃才教授〈新房策居屋減價 單位愈大愈着數〉一文的分析,可申請新居屋的有效入息範圍介乎17600至57000元,由於非業主住戶的家庭每月入息中位數是39500元,在這個中位數以下的區間是21900元,而在中位數以上的區間是17500元,明顯地偏向收入較低的群組。

簡單而言,如果新居屋五二折的定價,最終吸引大批居於公營租住房屋而非居於私人樓宇的家庭購買,在私人自置居所比例不變的前提下,再加上「綠置居」等轉化公營租住房屋為資助出售房屋的政策,出租公屋的比例只會進一步下降,亦即意味基層住屋的處境會更嚴峻。

林鄭新房策的另一重點是,會調整公私營房屋的比例,把啟德發展區和安達臣石礦場發展區9幅私樓的地皮,轉為公營房屋發展,曾經令人期望是否有助於增加出租公屋的供應。

不過,根據本土研究社林芷筠引述土地供應專責小組主席黃遠輝的講法,地皮即將興建的資助房屋,原來包括「港人首置上車盤」。亦即是說,所謂把房屋公私營比例調整的講法,是完全無意提供額外的出租公屋以紓緩基層的住屋需要;而更多的地皮調撥,亦只是希望有更多人去買貴價上車盤。

我在本欄曾經提議,改變啟德、洪水橋和錦田南新發展區的公私營房屋比例至最少六比四,額外增加約19000個單位以作出租公屋和居屋的用途,亦有提議過改變發展區內公營及私營住宅用地的比例,以興建更多高密度的出租公屋。然而,在「以置業為主導」的政策下,日後即使透過多種方法得來的1670公頃住宅土地,原來亦只有三成是用於公營房屋的興建;加上種種的自置居所計劃和上車盤,能夠撥給出租公屋的用地就更少。

不夠地起公屋就只能填海——當行政長官及行政會議嘗試繞過土地供應專責小組,向社會發放填海造地才是王道的訊息時,其實不單是破壞程序的做法,其用意是引導社會輿論,希望得出只有填海才是最主要提供土地方法的結論。

不過,作為主要填海用地建議的東大嶼都會,並非設計為住宅用途,而是作為所謂第三個核心商業區。此外,東大嶼都會不能夠採用成本相對較低的近岸填海方式,而需要在四面環海之處,以跨海大橋連接人工島,不單成本動輒以數千億元計算,日後亦將面對海平面上升淹沒土地的風險和額外成本。

「唯土地供應教」

整個土地大辯論的數據基礎,是根據《香港2030+》的推算。相比起港英政府1996年公布的《全港發展策略檢討》,《香港2030+》的土地需求估算便顯得十分粗疏,不但未有清晰列明土地將預計產生的活動及就業類型,亦缺乏一個整體藍圖,指出所需土地估算最終是應對何種的需求。

正如本欄鄒崇銘在〈善用竹篙灣 為填海封頂〉一文所提倡,要進行理性的土地大辯論,就必須為填海造地及其他土地選項的需求封頂,而要計算出這樣的需求,就不可能單靠一個模糊的、追求愈多愈好的土地儲備概念。

現時政府的策略是,當你質疑房屋用地需求估算過多,它就會指出其他用途需求殷切;但當民間嘗試問清楚,其他需求的土地分布估算,政府便會回應現在房屋需求迫切,透過諸如土地儲備之類的概念,總之就是要很多土地,必須先填海造地去解決最迫切的房屋問題。

這種「唯土地供應教」的詭辯,只是反映政府未能以理服人的窘態,就算填再多的海,把維港以外的海都填成平地,難道就可以讓我們住得闊落些?還是填海得來的土地,會繼續成為香港「點地成金」的「土地儲備」?

龍子維  影子長策會成員

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