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2022年1月20日

曾國平 經濟3.0

再論樓市「一條鞭法」共享收入

一年前在本欄寫了〈「一條鞭法」讓全民分享樓價升幅〉,感覺像是很久以前的事,也許是疫情令人無比納悶,而香港公共財政問題來來去去也差不多,就產生「渡年如世紀」的錯覺。

舊事重提,皆因在防疫措施陰影下,政府在本財政年度預料仍將因樓市出現驚喜。政府從樓市賺到盤滿缽滿的常態,既不怕金融危機,也不怕世紀疫症,誇張如此,實在值得一講再講。

樓市不俗下的政府收入

香港樓市未見明顯受疫情影響,無論是一手還是二手買賣,本財政年度都比前一年暢旺,而樓價如無意外亦會有輕微升幅。

一年前氣氛悲觀,政府和專家一致認為會出現逾千億嚴重財赤,到了今天,又再次集體改變立場,宣告財政狀況沒有預期中差。例如香港會計師公會預料,政府在本財政年度財赤只有200幾億元(我更樂觀,認為將有輕微盈餘),遠低於政府原先估算。主因之一,是賣地和印花稅收入令人喜出望外,預計賣地收入約1000億元,印花稅收入亦大致一樣,兩者足以令政府逃出所謂的財赤深淵。

賣地和樓市印花稅,加上每年200億元左右的差餉,一年內政府從樓市賺取的收入就有2000多億元,也就是平均每個香港人3萬元,絕非小數目。

樓市收入比預期好,從來是政府財政屢估屢錯的罪魁禍首。經常低估,結果是豐厚收入都成為儲備,居危思危,居安又思危,儲個沒完沒了。「水浸」是樓市政策最容易量度的效果。

「高地價政策」這個說法聽得多,但其定義從來不太清楚。比較常見的講法,是政府憑着其壟斷土地供應的地位,叫價比較進取,樓市好就叫得更高,藉此為政府帶來可觀收入,維持簡單低稅制。若然如此,地價夠「高」與否,視乎政府財政需要,而多年來政府「水浸」如此,地價明顯是太高了。

套用一個常見比喻,土地是麵粉,發展商買入麵粉後就製造麵包,亦即興建房屋。麵粉愈貴,麵包自然愈貴,部分成本總會轉嫁給置業人士,為高樓價作出貢獻。

只為了充實庫房?

訂立樓市辣招,據說是為了抑制「炒賣」,在樓市熾熱時推出或有一點說服力,但久而久之,似乎已經成為易放難收的恒常政策,不論樓市情況都一直維持下去。辣招打擊「炒賣」的效果難以觀察,但其導致上車挑戰更大、換樓要求更高,為買賣增加難度卻是難以反駁的現實。

綜合以上分析,我們就可以看到樓市政策和公共財政的荒謬之處:一方面,高地價政策令樓價更高,辣招又令買賣困難,同時為香港製造居住問題;另一方面,政府從兩個渠道賺到大量收入,但未見有明顯「再分配」的動作,只有年年低估,為本來已相當充實的庫房增添無處可用的實力。

由於政策目標模糊,或已經偏離原意,要解決居住問題的政府,就像要除三害的周處,自己反而成了問題的一部分。

當然,以低價賣地給發展商必然惹來「官商勾結」的指控,解除辣招又隨時要孭上「助長炒風」的黑鑊,實在難以期望政府官員會如此勇猛,敢作出這些制度上的改變。蕭規曹隨,才是風險最低最自保的策略,但跟市民分享從樓市得到的部分收入,在現實約束下絕對可以做到。什麼「社會上意見有分歧」,只是顧左右而言他的藉口而已。

香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授

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