2022年1月20日

曾國平 經濟3.0

再論樓市「一條鞭法」共享收入

一年前在本欄寫了〈「一條鞭法」讓全民分享樓價升幅〉，感覺像是很久以前的事，也許是疫情令人無比納悶，而香港公共財政問題來來去去也差不多，就產生「渡年如世紀」的錯覺。

舊事重提，皆因在防疫措施陰影下，政府在本財政年度預料仍將因樓市出現驚喜。政府從樓市賺到盤滿缽滿的常態，既不怕金融危機，也不怕世紀疫症，誇張如此，實在值得一講再講。

樓市不俗下的政府收入

香港樓市未見明顯受疫情影響，無論是一手還是二手買賣，本財政年度都比前一年暢旺，而樓價如無意外亦會有輕微升幅。

一年前氣氛悲觀，政府和專家一致認為會出現逾千億嚴重財赤，到了今天，又再次集體改變立場，宣告財政狀況沒有預期中差。例如香港會計師公會預料，政府在本財政年度財赤只有200幾億元（我更樂觀，認為將有輕微盈餘），遠低於政府原先估算。主因之一，是賣地和印花稅收入令人喜出望外，預計賣地收入約1000億元，印花稅收入亦大致一樣，兩者足以令政府逃出所謂的財赤深淵。

賣地和樓市印花稅，加上每年200億元左右的差餉，一年內政府從樓市賺取的收入就有2000多億元，也就是平均每個香港人3萬元，絕非小數目。

樓市收入比預期好，從來是政府財政屢估屢錯的罪魁禍首。經常低估，結果是豐厚收入都成為儲備，居危思危，居安又思危，儲個沒完沒了。「水浸」是樓市政策最容易量度的效果。

「高地價政策」這個說法聽得多，但其定義從來不太清楚。比較常見的講法，是政府憑着其壟斷土地供應的地位，叫價比較進取，樓市好就叫得更高，藉此為政府帶來可觀收入，維持簡單低稅制。若然如此，地價夠「高」與否，視乎政府財政需要，而多年來政府「水浸」如此，地價明顯是太高了。

套用一個常見比喻，土地是麵粉，發展商買入麵粉後就製造麵包，亦即興建房屋。麵粉愈貴，麵包自然愈貴，部分成本總會轉嫁給置業人士，為高樓價作出貢獻。

只為了充實庫房？

訂立樓市辣招，據說是為了抑制「炒賣」，在樓市熾熱時推出或有一點說服力，但久而久之，似乎已經成為易放難收的恒常政策，不論樓市情況都一直維持下去。辣招打擊「炒賣」的效果難以觀察，但其導致上車挑戰更大、換樓要求更高，為買賣增加難度卻是難以反駁的現實。

綜合以上分析，我們就可以看到樓市政策和公共財政的荒謬之處：一方面，高地價政策令樓價更高，辣招又令買賣困難，同時為香港製造居住問題；另一方面，政府從兩個渠道賺到大量收入，但未見有明顯「再分配」的動作，只有年年低估，為本來已相當充實的庫房增添無處可用的實力。

由於政策目標模糊，或已經偏離原意，要解決居住問題的政府，就像要除三害的周處，自己反而成了問題的一部分。

當然，以低價賣地給發展商必然惹來「官商勾結」的指控，解除辣招又隨時要孭上「助長炒風」的黑鑊，實在難以期望政府官員會如此勇猛，敢作出這些制度上的改變。蕭規曹隨，才是風險最低最自保的策略，但跟市民分享從樓市得到的部分收入，在現實約束下絕對可以做到。什麼「社會上意見有分歧」，只是顧左右而言他的藉口而已。

香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授

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