中港地產股私有化尋寶

華人置業（00127）大股東「甘比」陳凱韻出人意料地按每股4元提出私有化，明言不提價。剛巧筆者上周提及的利福（01212）也屬「大劉」家族的，由「細劉」劉鑾鴻持有，之後利福是否有樣學樣？這就要拭目以待。今次華置私有化也引發投資者猜測，其他香港或中國房地產公司會不會仿效。

市賬率有玄機

估值長期低迷、資產負債表強勁、現金流強，以及管理人或創辦人開始老態，都是私有化特徵。香港房地產公司不少都符合這些特性，家族擁有率高的有恒地（00012），資產負債表強勁的有信置（00083）、九倉（00004）和太古地產（01972），相信估值下降都有機會導致私有化。好多時候，控股家族都會進行股份回購或股東增持，這表明了他們認為估值具吸引力，最近長實（01113）、九倉、嘉里建設（00683）便曾回購或有股東增持。

自2018年以來，本港地產商股價較公司資產淨值低60%，比長期歷史平均水平低1.5個標準差；本地收租股的股價則較資產淨值少48%，比長期歷史平均水平低1個標準差。

便宜的東西，好多時候都會繼續平賣，不易擺脫價格陷阱，亦難以預測這些香港家族控股公司會否選擇私有化或者什麼時候進行。許多香港房地產控股家族，過往都傾向保留資本用於業務擴張，可是如今資金太多，派發高息或私有化，也可以是一種選擇。這次華置私有化的作價相當於市賬率0.3倍，而會德豐2020年則以0.5倍市賬率私有化，通過現金和分配九倉置業（01997）和九倉股票完成。如果想物色私有化目標，大可參考這些數據。

融創博死貓彈

至於內房股，由於槓桿率普遍較高，目前又面對融資難題，民營開發商不太可能私有化，國企或者有些機會。例如，首創置業（02868）上月底便公布，獲母公司首創集團以每股現金2.8元私有化，較停牌前股價1.72元，溢價逾六成。

其他內房方面，可以吼大難不死而被沽得多的股份，譬如融創中國（01918）。一來融創中國相比其他內房沒有短期融資，相信要到明年下半年才有集資需要，而且中國政府應不欲承受短期內兩間大型內房破產的風險，有機會炒死貓反彈。

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