美樓市升浪面臨轉捩點

房地產市場在新冠疫情期間相當熾熱，過去18個月，股市只有不足5星期陷入熊市，此後的牛市勢如破竹。住屋市場猶如功率大大加強的火箭，飆升速度即使是最樂觀的房地產「大好友」亦無法預料。

疫情導致的種種因素帶動房地產熱潮，包括在家工作的靈活性、大眾對空間的需求、人口由城市流向郊區、流動資金充裕、按揭利率低企、家庭財富突破新高等。

美國在2008年環球金融危機期間，新屋及現有住宅銷量經歷前所未有的暴瀉，最終在2010年左右見底。之後，儘管自低位反彈的幅度驚人，但並未超越危機前的高位。到了去年疫情爆發時，房屋銷售情況再次陷入低谷，然而復甦的速度及步伐卻成功收復失地，甚至再創新高。

自置物業比率告別強勢

儘管現在的住屋銷量未突破環球金融危機前的高位，但美國樓價卻早已升穿歷史紀錄。過去一年，新屋及現有住宅價格中位數均呈拋物線升勢，金融危機前新屋價格的高位約為26萬美元，最近卻錄得約37萬美元新高；至於現有住宅，危機前的價格中位數高位約為23萬美元，而現在則超越36萬美元史上新高。

樓價呈拋物線上升的其中一項原因是庫存增幅有限。施工許可證數目固然領先新屋動工量，但兩者是密切相關的。由於庫存增幅持續低於需求，導致價格飆升。

新屋及現有住宅銷售額的按月供應（以銷售活動計）持續跌至新低，直至早前才告一段落，原因是樓價飆升驅使業主加快套現，同時需求則受到高企樓價拖累。

樓價過高導致更多潛在買家放棄入市，這是按揭貸款申請減少的原因之一。儘管如此，按揭利率極低而收入增長普遍強勁，故此樓市負擔能力仍然頗強。

即使最樂觀看好房地產的人士亦會同意，住屋銷售活動、銷售量及價格的升幅在某程度上不可能持續。儘管疫情為這輪房地產熱潮帶來獨一無二的動力，例如去年新增家庭數目急升至前所未有的水平，但之後的暴跌幅度亦令人瞠目，導致自置物業比率亦告別去年疫情下飆升的形勢。

建屋商的看法亦開始改變。他們的樂觀情緒指數於2019年穩步上升，但在疫情初期迅速急跌至負值（儘管跌幅低於2009年環球金融危機），不過其後信心飛躍式反彈，最終觸及史上最高的90，直至近期才稍為回落。

「疫情效應」正減弱

疫情的另一項影響是建屋商的原材料成本。去年11月傳來疫苗成功研發的消息，為股票及房地產市場注入強心針，木材價格亦出現拋物線升幅，當中涉及多項因素，例如供應及需求錯配，顧名思義是大量供應投放在錯誤的地方。

疫情對樓市的影響極大，但效應似乎正在減弱。房屋銷量及價格上揚乃供應未能滿足需求所致，這一點與2007年之前的房地產泡沫形成強烈對比。

房屋銷量及價格繼續下跌不會令人感到意外；但整體而言，住屋負擔能力大致保持良好，而按揭利率仍處於歷史低位。如果樓價繼續上漲或者按揭利率開始攀升，住屋負擔能力將可能會受到影響。不過，短期至中期而言，施工活動或會加快，有助增加庫存以滿足需求。在審視未來投資環境時，住宅投資勢必是不可或缺的一部分。

作者為嘉信理財董事總經理兼首席投資策略師。她為《信報》/信網撰文，分享對環球市場的見解。

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