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2018年6月9日

陸永 財經coffee

另類內房 不受調控

2017年可算是一個內房的大年,突破千億元銷售的房企多達17家,創史上新高,股價更愈升愈有。對內房而言,政策左右大市,政府不想樓價升得太快,又不想樓價跌,這似乎是全世界政府的共識。2017年內房賺大錢,2018年內房股升勢受阻,政府口徑亦變。

今年講的是金融去槓桿,政府亦付諸實行,合生創展(00754)、碧桂園(02007)、富力地產(02777)等多隻債券被中止發行,大型房企水緊都借不到錢,更不要說小型發展商。要在內地發債,小型發展商成本動輒高達12%至15%以上。

福壽園賣墓地利錢高

今時今日,內房起樓扣除利息及其他成本後,純利只有10%至15%。如果有一間公司是做「內房」,純利近30%,沒有政策下行風險,每年自由加價,這門生意值得做嗎?這就是做殯儀墓地服務的福壽園(01448)。

以筆者看法,福壽園的殯儀墓地服務基本上是地產業務,只不過是「住客」不同。福壽園賣墓地、賣龕位,銷售合同內訂明期限20至70年,收費亦有不同,這跟賣房又有什麼分別呢?

福壽園整體墓地加殯儀業務,純利率達28%。都是賣「房」,做殯儀墓地業務賣墓地比內房賣房利錢更高。第一段講過,2017年是內房大年,樓賣得火紅自然價就有機會上升,墓地價亦然。2015年可算是墓地價低潮,2016年下半年開始反彈,2017年墓地價升近20%。墓地價走勢與內房價走勢相似,但墓地價上升,政策阻力較細,這亦正是為什麼做墓地比做內房好。

受惠政府開放引民企

今年,中國政府推進殯儀墓地管辦分離政策,意思是政府監管與舉辦職能分開。轉變政府職能,明確所有者和監管者的責任,解決政府行政部門既辦又管的問題。

簡單來說,就是引入民間資本及民間營運能力。長遠來說,政府開放公眾殯儀墓地,首先退出豪華殯儀墓地市場,再引入如福壽園的民間參與者,做到殯儀墓地市場市場化。

福壽園作為中國其中一間最大的民間營運者,公司與官方已公布6個合作項目,未來應有更多與政府合作。受惠市場行業整合,未來相信應大有作為。

福壽園去年底納入「深港通」,中國A股上市公司中,經營殯葬服務的有福成股份(600965.SS),港股則有安賢園中國(00922),以及已經退市的富貴生命(前上市編號01438)。但這些公司的規模都較細,香港上市的更不要說納入「深港通」行列,要受惠內房行業發展,又要得到政府支持,似乎做殯儀墓地是不二之選。

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