另類內房不受調控

2017年可算是一個內房的大年，突破千億元銷售的房企多達17家，創史上新高，股價更愈升愈有。對內房而言，政策左右大市，政府不想樓價升得太快，又不想樓價跌，這似乎是全世界政府的共識。2017年內房賺大錢，2018年內房股升勢受阻，政府口徑亦變。

今年講的是金融去槓桿，政府亦付諸實行，合生創展（00754）、碧桂園（02007）、富力地產（02777）等多隻債券被中止發行，大型房企水緊都借不到錢，更不要說小型發展商。要在內地發債，小型發展商成本動輒高達12%至15%以上。

福壽園賣墓地利錢高

今時今日，內房起樓扣除利息及其他成本後，純利只有10%至15%。如果有一間公司是做「內房」，純利近30%，沒有政策下行風險，每年自由加價，這門生意值得做嗎？這就是做殯儀墓地服務的福壽園（01448）。

以筆者看法，福壽園的殯儀墓地服務基本上是地產業務，只不過是「住客」不同。福壽園賣墓地、賣龕位，銷售合同內訂明期限20至70年，收費亦有不同，這跟賣房又有什麼分別呢？

福壽園整體墓地加殯儀業務，純利率達28%。都是賣「房」，做殯儀墓地業務賣墓地比內房賣房利錢更高。第一段講過，2017年是內房大年，樓賣得火紅自然價就有機會上升，墓地價亦然。2015年可算是墓地價低潮，2016年下半年開始反彈，2017年墓地價升近20%。墓地價走勢與內房價走勢相似，但墓地價上升，政策阻力較細，這亦正是為什麼做墓地比做內房好。

受惠政府開放引民企

今年，中國政府推進殯儀墓地管辦分離政策，意思是政府監管與舉辦職能分開。轉變政府職能，明確所有者和監管者的責任，解決政府行政部門既辦又管的問題。

簡單來說，就是引入民間資本及民間營運能力。長遠來說，政府開放公眾殯儀墓地，首先退出豪華殯儀墓地市場，再引入如福壽園的民間參與者，做到殯儀墓地市場市場化。

福壽園作為中國其中一間最大的民間營運者，公司與官方已公布6個合作項目，未來應有更多與政府合作。受惠市場行業整合，未來相信應大有作為。

福壽園去年底納入「深港通」，中國A股上市公司中，經營殯葬服務的有福成股份（600965.SS），港股則有安賢園中國（00922），以及已經退市的富貴生命（前上市編號01438）。但這些公司的規模都較細，香港上市的更不要說納入「深港通」行列，要受惠內房行業發展，又要得到政府支持，似乎做殯儀墓地是不二之選。

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