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2017年1月14日

陸永 財經coffee

變相官商勾結?

港府去年底祭出打擊樓市炒作風之辣招:非香港戶籍人士在香港購買住宅, 以及香港戶籍人士購買第二套住宅的從價印花稅,從早前最高8.5%,一下子提高到15%。經濟學泰斗佛利民曾說:「政府應對政策就如問題本身一樣惡劣。」港府一向想壓制樓價升溫,但聰明反被聰明誤,結果南轅北轍。

這一政策本來就是針對南下購房資金。此次印花稅調整,將大幅增加內地購房者的成本,內地買家的印花稅稅率提升到30%至50%。比如內地人購買一套1000萬元的住宅,最少要交300萬元的稅,最多可能達到500萬元。

只顧需求 忽略供應

樓市新政策,讓購買第二套物業的代價大大增加。相應地,購買第二套樓宇的需求減少了,結果房價下跌,「聰明」的政府只想到需求方面,未有想到政策會影響供應。今時今日,市場很多人購入房屋是用作投資,試想一想,你有一套自住房,一套投資房,新政策出台,你知道買第二套房的成本上升,你絕不會賣出現有的投資房,因為換房成本上升,你賣了就很難以好價錢買入另一套房,結果是投資客不沽出房屋,供應下降,導致價格上升。供應下降需求下降,價格最終可升可跌。

自去年11月新政策出台,樓價指數不跌反升,此證實供應下降力度比需求下降力度大。

一手與二手市場有着微妙的關係, 二手價上升就會迫使有意購房者把目光投向一手新樓盤,變相造成了新盤「火熱」。與二手供應者不同,一手供應者是發展商,沒有換樓成本的壓力,相反,市民第二套房換樓就要交稅。需求增加而供應不變,往往就會讓發展商有了坐地漲價的本錢,這樣分析看來,就算政府「加辣」,新盤發展商依舊沒有壓力,樓價上升而樓亦賣多了。

雖然港府以迅雷不及掩耳的「暴力調控」,一下子冷卻了即將沸騰的香港樓市,但不到50天,樓王再現。政府「聰明」,但市場更「聰明」,政府打壓愈勁,就愈利好香港發展商,新政策會不會是另一種官商勾結?新政策實施後的第一個交易日,香港地產股出現了集體跳水,新地(00016)下跌8.93%,觸及4個月低位,新世界發展(00017)挫8.72%,長實地產(01113)瀉7.94%,恒地(00012)回落6.45%。市場冷靜下來,今年香港發展商會不會又有一年好時年?

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