2021年5月10日

土地房屋問題的癥結和解決方案

房屋問題一直是香港的主要社會問題﹕「住得貴」、「住得細」；加上市民收入增長追不上樓價升幅，一般市民即使不吃不喝也要超過20年才能置業，令社會怨氣加劇。解決房屋問題，是香港政府的當務之急。

今年兩會期間，主管港澳事務的中共中央政治局常委、國務院副總理韓正說：「香港住房問題有香港的歷史，有香港的發展過程，解決這個問題難度很大，但是總要有解決開始的時候。」可見解決香港房屋問題刻不容緩。

土地不足是主觀印象

「香港地少人多」是學校教科書自小灌輸給我們的概念，但事實上，在全港1111平方公里的土地上，市區範圍及已建設土地面積不足25%；其中用於住房的土地只有7%。在這7%的土地上，663萬市民擠在佔地3.8%的私人住宅和公營房屋內；另外，69萬市民住在「鄉郊居所」，即低密度，只有幾層高的房子，佔據7%中的3.2%。

在市區及已建設土地以外的75%土地中，約66%是林地、灌叢、草地和沼澤，6%被劃作農地和魚塘地段，其餘的3%是水塘、河道等等。由此可見，香港缺少的並不是土地，而是如何有效利用這些土地。

雖然香港土地的運用是城市規劃委員會作最後把關，但是城市規劃委員會的委員都是政府在位的官員，或是政府委任的民間人士，因此土地的利用主要都是由政府主導。政府常掛在口邊的是，房屋是麵包，土地是麵粉，香港的問題是因為麵粉不足，所以麵包不夠。其實，我們還有很多的小麥，只需要將小麥磨成麵粉，就可以做麵包了。

三大困局窒礙房屋發展

要將小麥磨成麵粉，特區政府必先要克服三大難題﹕首先，香港奉行低稅制，賣地收入是政府主要財政來源；所以多年來政府雖然不承認有維持高地價的政策，卻無可否認確有這個傳統。因此，公開拍賣土地時如果市場出價低於政府期望，政府會收回土地，再等市場反應比較理想的時候，待價而沽。政府為維持庫房收入，必須限制放出市場的土地資源，調控市場的土地供應，利用「物以罕為貴」的經濟定律，操控土地價格。這樣雖然保障了政府庫房的收入，卻也令到地價及樓價高企。

其次，香港有49.8%人口住在自置的房屋裏，屬於「有房產階級」，他們盼望樓價不停攀升，個人財富能隨之而上升；另外的50.2%人口租住在政府或私營市場的出租房屋，屬於「無房產階級」，他們卻希望樓價下降到他們可以入市的水平，除可解決基本的居住問題，還可以趕上投資房地產賺錢的快車。一半人盼望樓價上升，一半人希望樓價下滑；而無論樓價上升或下跌，都會有一半人不滿，在樓價大幅波動時，很容易觸發到社會上一半人上街抗議，對社會穩定造成衝擊。

第三是香港土地的地權零散複雜：其實新界有很大面積土地可供發展，但新界大部分可發展土地都是私人擁有，而其中不少是沒有投資發展能力的小業主。當政府引用《收回土地條例》以公價收地以作發展時，由於收地賠償金額不會考慮土地潛在發展價值，所以小業主總希望用各種對抗的手段，以爭取最大的賠償或利益，以致政府發展大計寸步難行。新界也有過千公頃土地，地權屬於祖堂所有，靈活性很低，基本上是凍結了這些珍貴的土地。

要解決香港市民的住房問題，一定要先從規劃入手，再輔以行政手段，適度穩定地釋放土地資源，同時可兼顧政府庫房收入。我們就此提供一些短期及中長期的建議，如果特區政府有堅強的意志及魄力，相信能排除阻力，解決香港市民最關心的問題，以確保香港的繁榮穩定。

九龍界線向北延強拍釋放祖堂地

在短期方案方面，首先，政府應鏟除「新界」概念，不應繼續將新界的發展全都先入為主地定做「鄉郊居所」模式，因為此舉實在浪費土地資源。此外，可以將九龍向北伸延，逐步將九龍以北的土地納入「都會規劃」範圍，讓它可以解開「低密度、低高度」的緊箍咒。這種做法，曾有「新九龍」的先例可參照。

1937年香港人口急速增長，港英政府把本來屬於新界範圍的鯉魚門、觀塘、九龍城、九龍塘、深水埗、荔枝角等劃為「新九龍」。1968年後正式將「新九龍」納入九龍，界限街不再是九龍與新界之間的界線。這原屬於新界南端的整片土地歸為九龍後，放棄了以「鄉郊居所」模式規劃，改為採取高地積比的「都會規劃」發展，為當時香港五分之一人口提供了居所。

除此之外，政府可與鄉議局商討，仿效市區「強拍」機制，容許祖堂地在八成持份者同意之下，可以出售或轉讓。這些祖堂地大部分本是被規劃作農地，處於平原地帶，最適合發展為住房。

二之一

劉智鵬持續智庫主席