2022年5月19日
為防止經濟過熱及遏抑高通脹,近月美國連番加息,今年3月及5月已加息共0.75厘,為該國最近3年來正式進入加息周期。因港元跟美元掛鈎的關係,香港金融管理局已跟隨聯儲局上調基本利率至1.25厘。
息口上調會增加按揭還款開支,不過加息對香港整體樓市會否帶來巨大的直接影響?翻看歷史數據,便可略知一二。
港人向銀行申請按揭計劃,主要以香港銀行同業拆息(HIBOR)或最優惠利率(P)為主。上一次美國加息周期由2016年至2019年,期間加息9次,當時香港除了HIBOR跟隨上調外,本地銀行僅在2018年加最優惠利率一次,加幅為0.2厘,幅度十分輕微,整體息口仍處於相對低的水平。
再參考香港樓市在美國加息周期的表現,就住宅市場而言,整體平均售價及租金由2016年開始不斷攀升。根據差餉物業估價署的物業報告中的私人住宅平均售價指數,住宅售價由2016年至2019年的總升幅為40%。
由此可見,美國上調利率不一定對香港樓市帶來直接的負面影響,因為香港的加息步伐及幅度不一定會緊貼美國,而加息後所帶來的財政壓力,對一般財政和借貸比率健康的供款者來說亦未必一定很大。
話雖如此,是否每次加息都對香港樓市的影響無足輕重,甚或乎如上次加息周期般逆勢上升?筆者認為,在下定論前必須了解香港樓市的獨特性。
第一,香港住宅首期門檻之高,令不少市民不能純依賴收入及積蓄入市,反而要靠其他投資工具例如股票等來增加自己的財富。美國加息最立竿見影的是美國甚至香港股市,因為加息無論對不同上市公司股價以至投資工具選擇方面,都影響着投資者。因此,息口改變對股市的影響是全面而且傾向負面。樓價升得愈高,加息撼動股票市場的震盪,必會愈快波及樓市。
第二,香港土地有限,住宅剛性需求大。在加息陰霾下,仍有不少人上車,相信此情況在長遠住宅供應不足下,將為樓價提供強大支持。
第三,香港是小規模開放經濟體,外圍因素除美國經濟狀況外,香港更深受內地影響。內地經濟、政制及發展方向,肯定對香港樓市命脈甚至前景至為重要。
總括而言,樓市的升跌不能只單看加息與否,環球經濟、內地政經情況和本地前景也要一併計算在內。
萊坊估價及諮詢部高級董事 黃嘉詠
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