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2022年3月29日

黃嘉詠 天圓地方

移禍枯桑

最近《財政預算案》中提出立法暫緩業主向指定行業的租戶追租,為期3個月,希望藉此支持中小企渡過第五波疫情的難關。

暫緩追租不是香港獨有,在2020年世界各地疫情大爆發的時候,澳洲、英國和美國的政府也曾實行此策。此策有說在該等地方甚為有效,幫助了不少中小企在暫緩交租的期間轉型,例如改變銷售策略或轉營網購等。但為什麼這個「良藥」在香港會引起如此浩大的反對聲音?最大原因是香港的商用物業市場跟其他國家截然不同。

英美等地約有一半商用物業是自用。換個角度,受緩租政策影響的,佔總業主人數大概一半而已。反觀港人出名喜愛投資物業,香港絕大部分的商用物業都是出租,除發展商及大業主外,其實亦不乏個別投資者或賴以收租的小業主。雖然暫緩追租可即時減輕租戶立即交租的壓力,亦讓租戶有更多空間跟業主磋商租金,而且司長點明目標是發展商,但政策以「一竹篙打一船人」,受牽連的人士實在十分之廣。

說到受牽連,最終又何止業主?香港土地發展經常加入商業元素,以致商場、綜合發展中的商業基座和街舖多不勝數。跟商用物業有關的就業人數也肯定不少。在商言商,業主若在暫緩追租期間現金流出現問題,相信最後只能削減人手成本,出現裁減物業管理人員、清潔工友及保安等,形成骨牌效應。政策一出,商用物業市場必定受到打擊,需求下降,地產及銀行事業也不能獨善其身。

市民留家避疫,消費慾大減,各行各業結業或休業的消息,在禁足法例出台前已源源不絕。始終緩租跟免租是兩碼子的事,在休業及有可能禁足的期間,租戶根本無可能營業或在短期出現逆轉性的轉虧為盈,以支付已欠下的租金。如果政策因此延長,不排除到時又會有租霸出現,業主長時間無租金收入之餘,租霸更可能在適當時機「丟鎖匙」逃之夭夭。不論最終這新法框架下,會否賦予業主具條件性的追索權利,業主亦已受到重大打擊。政府若決意推行此政策,應參考新加坡的做法,要求申請者提供財政證明並引入評估機制,以防濫用。

疫情爆發以來,很多發展商或大業主都出錢出力提供防疫用品;營運方面,亦為租戶提供減租或由收每月基本租金改為參照營業額收租,有發展商更主動向指定商戶提出免租。香港從來都是國際商業社會,無論經濟好壞,買賣金額及租賃租金均由市場決定。提出法令暫緩追租,困擾無辜業主之餘,對中小企亦不見得有很大幫助。其實由政府主導的支持例如保就業加碼、免除地租、差餉等,對業主及租客均來得更公平實際。

黃嘉詠_萊坊估價及諮詢部高級董事

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