2021年10月25日

黃嘉詠 天圓地方

200年的難題

新時代需要新路向。在本港房屋問題仍在水深火熱之際，筆者認為有一個最近提出的政策概念相當值得探討，既打破常規之餘，亦有力成為一石二鳥的靈丹妙藥。

市區重建局（市建局）較早前向立法會提交討論文件，表示由2017年開始的油麻地及旺角地區（油旺）研究已經完成。研究重點包括以不同的特色主題更新5個具潛力的地區、封閉不必要街道以整合地塊發展及增加休憩空間和資助房屋。坊間不少人士對發展主題及釘子戶表示關注，但從專業角度分析，是次研究的重中之重卻是「地積比率轉移」。

香港地小人多、土地房屋不足是個不爭的事實。政府致力尋找土地，往往遇上不少困難。政府在1999年實施俗稱《強拍條例》，推動了舊樓重建，雖然在各大舊區都有不少成績，但出奇地在油旺這些成熟的商住地區，重建項目少之又少，這現象正正反映了該區隱藏着很多令發展商卻步的限制。細看其中最大問題是，區內有些舊樓已經接近或甚至超過現時容許重建的地積比，以致重建潛力極低。諷刺地，同區亦有很多未用盡地積比的物業，但礙於它們地塊面積細小，重建時開則困難，加上拼湊地皮需時，令發展商收購意欲大減。然而，研究報告中大膽提出的「地積比轉移」，正好是解決這個土地資源問題的突破性關鍵。

雖然香港曾經有類似透過換地（land exchange）去把相鄰的地皮地積比改變，但是次市建局提議的，是把不相連/相關的地皮進行地積比重整。其實「地積比轉移」在歐美及澳洲等地早已實行，早於八十年代，美國已有地方鼓勵保留優質農地而容許將其地積比轉移到其他地方發展住宅。現時世界各地「地積比轉移」的政策細節雖有不同，但多年來各個實例都證明此策能夠有效加快市區重建，而且當中加入的附加條件例如保育歷史建築物、提供資助房屋、注入大型綠化地區等，也成功為公眾帶來不少利益。

市建局指出，油旺研究範圍內共有大約3300幢物業，當中樓齡達30年以上、又屬上述欠缺重建誘因的物業佔整體超過九成，收購這些樓宇估計需要過萬億元。市建局現時的盈餘資產淨值約有500億元，倘若把500億元全數投入重建油旺，也只能收購當中二十分之一的大廈。然而，重建到落成後回本的發展周期一般都要8至10年時間，如是者要把該些物業全部收購重建，就要20個發展周期，也即需要近200年時間了。因此，先不談市建局會遇到虧蝕的風險，客觀來看，城市更新真的不能只依賴現有機制去解決問題。

最新的《施政報告》已點名試行「地積比轉移」，若此策能推行成功，這「200年的難題」便可迎刃而解，房屋供應增加之餘，舊樓變成危樓的厄運亦可隨之擺脫。

黃嘉詠  萊坊估價及諮詢部高級董事

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