2022年2月14日

淺談疫情下之專業估價

香港經濟暢旺多年，惜新冠疫情爆發後受到極大衝擊，各行業都面對挑戰，估價師也不例外。這一兩年，筆者回答客戶或核數師最多的問題就是「為什麼這個物業重估後的價值跟『大市氣氛』或『樓市指數升跌幅』有所不同？」

樓市轉角之時，往往成交量不多，可參考的交易可說是少之又少。很多人會認為，估價師會因此依賴政府的一些租金或售價指數，又或者根據樓市當時的氣氛而作出估價，事實並不盡然。估價雖不是科學，但其實包含了估價師對標的物業屬性、租戶組合、市場定位、營運和營銷模式等的了解，以及分析背後大量數據如實際租金、當區供求量、空置率等，從而估算出來。舉些實際而有趣的例子跟各位讀者分享。

筆者在2021年初為一間5星酒店重估價值，結果價值較一年多前（疫情前）下跌約15%。業主方得知估值後有點意外，於是聯絡筆者，了解箇中原因。業主方表示估價跌幅比想像中少，畢竟疫情下外國與內地遊客銳減，宴會餐飲亦受防疫措施影響收入。筆者隨即分析了該酒店的營運表現：雖然在疫情爆發初期與其他酒店一樣受到正面打擊，但隨着市民開始習慣新的生活常態及「宅度假」興起，這家酒店景致開揚優美，酒店房間格調高尚且別樹一格，因此在眾酒店中突圍而出，成為了港人度假最喜愛的「打卡」熱點之一。儘管整體收入和入住率大不如疫情前，但對比起大部分酒店，尤其一些比較普通或純粹以商務為主的酒店，它的利潤的確回復得快及平穩。再加上仔細分析損益表後發覺，該酒店管理團隊相對其他一般酒店更有效控制成本，因此營運表現以致估價也沒有跟「大市」大瀉。

另一個例子是關於商場估價。2021年尾，整體經濟氣氛感覺改善不少，根據差餉物業估價署的商舖售價指數指出全年升約8%。

不過，筆者為一商場重估時卻稍為下調其估值。該物業是旺區數一數二的大型高端商場，擁有多個國際名牌進駐多年。可是，如今奢侈品租戶的租金在疫情持續及封關陰霾下存在下跌壓力，加上停車場優惠及持續的推廣費，令商場實際收益減少。正因如此，估價與「大市氣氛」及以一般商舖為基準的「指數」大相逕庭。

踏入2022年，前路仍充滿變數。希望各行各業都跟估價師一樣，發揮香港人的專業精神！

萊坊估價及諮詢部高級董事_黃嘉詠