代建拓展空間大綠城管理獲唱好

內房債務違約問題持續，企業籌資困難，隨着「爛尾樓」事件爆發，更影響民眾置業信心，中小房企尤其受打擊，預料有助代建市場更蓬勃發展，可留意綠城管理控股（09979）。

「代建」是指知名度不高的中小發展商，把土地交給大型房企來管理開發，憑藉後者的品牌知名度，提升消費者對項目的信心，使單位更容易售出，帶動售樓收入。另一方面，中小發展商融資能力有限，也可借助大型房企的融資渠道優勢，更容易從投融機構取得資金。

大型房企則從代建項目收取管理費，這種輕資產營運模式的好處是可以降低資本風險之餘拓展收入來源，因此代建市場深具發展潛力。

受經濟周期影響較細

代建服務不限於針對中小發展商，代建方亦與政府合作，承接保障住房和大型公共建設管理和服務。儘管政府代建項目的利潤一般較低，但這類項目相對不受經濟周期性波動影響，可以為代建服務提供穩定需求。

中國指數研究院預測，房地產代建市場新簽合約建築面積持續增長【圖1】，到2025年將達2.316億方米，其中約三分二為商業代建，即為其他房企等代建，其餘為政府代建。有關預測建基於中小發展商、投融機構、閒置土地開發對代建服務的潛在需求，以及內地政府刊發有關安置房的數據等。

今年內房銷售市道欠佳，根據國家統計局數據，上半年商品房銷售面積約6.89億方米【圖2】，按年下降22.2%，其中住宅銷售面積減少26.6%；上半年商品房銷售額約6.6萬億元（人民幣．下同），下跌28.9%，其中住宅銷售額挫31.8%。

內房債務風險不低，新債發行金額也明顯減少，根據克而瑞月度數據，內房行業人民幣債發行額於今年3月達到1400億元，惟其後連續兩個月收縮【圖3】，5月份發行額僅591.8億元，較4月份大減48%。

板塊隨時掀分拆潮

美元債發行更處於寒冬期，年初至6月8日，內房美元債累計發行金額只有513億元，其中5月份發行額65.9億元，比去年同期銳減79%。

從上述數據看來，內房無論在銷售及融資方面均遇到很大考驗，而爛尾樓問題更動搖消費者的信心，相信未來中小發展商會更倚重代建，並加快資金回籠。

現時本港上市代建股選擇有限，包括由綠城中國（03900）分拆的綠城管理控股，以及中原建業（09982）。事實上，眾多大型內房愈來愈重視代建業務，並期望將之分拆，目前作為代建龍頭的綠城管理控股，未來有機會藉板塊擴張而水漲船高。

中期業績表現佳

該公司上周公布，今年上半年收入12.58億元，按年增長16.4%；盈利3.6億元，多賺33.4%；毛利率50.4%，提升2.9個百分點。期內新增合約建築面積1320萬方米，當中70%來自政府部門、國企及金融機構，新項目管理費達40.6億元。該公司放榜後得到多家大行看好，觀乎新增項目多來自政府部門及國企，彰顯其抵禦周期性影響的能力。

近日內房板塊大幅波動，綠城管理控股股價卻明顯走強，且近價蟹貨不多，若能突破2月、3月約7.2港元的阻力【圖4】，有望進一步向上。