2022年5月26日
滯脹成為近期金融市場的熱門議題,不少投資者也開始留意可對沖滯脹的資產,房地產是其中之一,可考慮房託基金。
本港4月份消費物價指數按年升1.3%,低於3月份的1.7%,反映本港通脹溫和;連私人房屋租金亦按年下跌0.9%,只是本港住屋負擔一向遠高於其他地區,無論通脹升快升慢,港人實際生活成本從沒有減輕過。
環顧全球不少市場面臨滯脹風險,對投資的潛在危機不容忽視。因為若出現滯脹,一方面企業收入遭經濟不景氣打擊,另一方面營運成本如原材料價格顯著上升,進一步壓縮盈利能力,對股票市場很不利。
留意物業特性 因應周期選擇
本港身處的亞太區滯脹風險相對高,亞太區作為全球製造業供應鏈中心,對全球經濟枯榮尤為敏感,而區內除了澳洲及印尼是重要商品出口國,其他國家大多依靠進口商品,因而通脹壓力更重。
物業向來被視為抗通脹資產,在高通脹甚至滯脹環境下,持有投資物業可減低資產組合的價格波動,並帶來收益。如果要對沖亞太區的滯脹風險,房託應是不俗選擇。本港上市ETF中,有一隻三星高息房託(03187)可作考慮,該ETF追蹤標普高收益亞太地區(紐西蘭除外)房託指數的表現,投資組合包括本港、澳洲、日本及新加坡等的房託,現時股息率約4.6厘算不俗。
如果將上述追蹤指數跟花旗亞太區通脹驚喜指數的走勢對照,會有趣地發現該追蹤指數領先後者大約兩、三個月【圖1】,意味區內房託表現跟通脹情況有一定關聯度。
另值得一提的是,不同房託種類因其物業特性,承受經濟景氣波動的能力有別,例如領展(00823)主力基層消費的商場物業,對經濟景氣度的敏感性相對不大;一些主力辦公室物業的房託,租戶承租能力或因經濟不景而減低,從而影響租金收益。如房託ETF投資不同房託種類的話,可分散捕捉不同經濟周期。
當然,因應不同周期針對性選擇房託種類,也許更有效直接,就以領展為例,瑞銀近日發表的報告便指出,在本港食品通脹環境下,有利領展租戶的銷售,因為食品相關營業比例較高,達67%,在食品通脹下,有機會支持商場租金上調,從而支撐領展可分派收入增長。
領展近況回勇 股息率仍高
隨着特區政府放寬防疫限制,加上電子消費券派發等利好因素,從【圖2】可見,領展股價近況回勇,股息率雖自高位回落至約4.4厘,但過去5年而言仍屬較高水平。
領展近期收購動作多多,早前獨資入標西九藝術廣場大樓商業項目就甚為矚目。除了本港首個商廈項目海濱匯之外,領展也在海外涉獵多個商廈項目,與此同時出售赤柱廣場,優化資產組合結構之餘,也分散投資地域的風險,有助未來可分派收入穩定增長。
信報投資分析研究部
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