2020年12月24日
迷你倉(Self-storage)在本港成行成市,而在美國更已發展出多家全國性的迷你倉巨企,並以房託(REITs)形式上市。迷你倉向被視為具抗周期能力的收租資產,但新冠疫症在美國肆虐,許多小型營運商難逃倒閉厄運,卻可減少市場供應,應有助未來租金上升,大型房託未來經營環境及派息能力值得留意。
迷你倉早於上世紀五十年代已經在美國盛行,所以行業甚為成熟,誕生了不少全國性營運商。資料顯示,美國有多達4.8萬個迷你倉物業,合共19億平方呎的可出租面積,每年可創造超過340億美元的收入。美國五大迷你倉房託市值介乎數十億至數百億美元,例如Public Storage(美股代號:PSA)便是一隻有400億美元市值的房託。
其中,上市或非上市的大型營運商(包括房託),市佔率約28%。如果要了解美國迷你倉行業回報表現,可參考道瓊斯美國迷你倉總回報指數。【圖1】顯示過去10年,該指數累積錄得309%回報,跑贏標指的256%總回報(連息)。如果縮短為5年回報比較,迷你倉指數則跑輸標指,畢竟在科技股加持下,美股在過去5年締造了黃金歲月。
但以收息資產來看,迷你倉有其特色。首先租約期整體較短,而且租用迷你倉對一般人來說不算大開支,也未必願意經常「轉倉」,因為安排物件搬遷比較麻煩,這些都是迷你倉有加租能力的條件。此外,迷你倉租客一般有確實需要,所以迷你倉行業對經濟周期的敏感度不高。
迷你倉行業門檻不高,眾多小型營運商存在,讓行業有很大整合空間,大型房託透過收購迅速擴張。例如CubeSmart(美股代號:CUBE)於10月斥資5.4億美元,收購紐約市8個物業;National Storage Affiliates(美股代號:NSA)在9月推介材料指出,未來目標要收購超過300個物業,預算金額29億美元。
從收益考慮,筆者認為,CUBE及NSA是迷你倉房託的不俗之選。兩者目前股息率約4厘雖不算高,與領展(00823)相若,但股息增長猶有勝之。CUBE的3年及5年股息增長率分別約6.9%及15.6%,NSA分別約9%及20%,領展則分別約6.5%及8.4%。【圖2】顯示3者的12個月股息滾動走勢,也可見CUBE及NSA的股息增長勝於領展。
私募基金乘勢尋寶
具抗周期能力的迷你倉行業,在這場疫潮中卻無法幸免,原因包括隔離措施導致新租約銳減,空置率大增,許多小型營運商倒閉之餘,部分大型房託上半年業績也受到影響。
若從正面看,如前所述,迷你倉行業門檻既低,眾多小型營運商競爭,某程度上限制了整體租金升幅。隨着它們退出市場減少供應,未來應有利租金上升,也加快行業整合,有利於大型房託發展,派息前景值得看好。
黑石集團旗下的房託BREIT,於10月也斥資12億美元收購一家非上市全國性營運商,可見私募基金也正在這個行業尋寶哩。
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