起樓風險高置地也要「領展化」

有「中環大地主」之稱的置地公司，早前公布其業務發展策略更新。當中，最受市場注目的是逐步撤出亞洲區建售物業（build-to-sell）市場，以及考慮將非核心業務透過分拆房託基金（REITs）等方式回收資本，並引入外部第三方資金提升財務效率。目標至2035年，可回收100億美元資本，在管資產約1000億美元，其中約六成屬於第三方資金。

領展從地痞升級國際REIT

置地的新方向，與領展（00823）的業務運作模式相似。領展的前身領匯，是由房委會分拆公共屋邨商場而成立的REIT，於2005年上市，在物業管理及財務上均有更大彈性，透過翻新物業及引入具質素的租戶後，商場人流增加，租金上升，增加股東回報。另一方面，管理層透過物業資產抵押貸款，甚至供股集資等方法增加資本，尋找併購機會。於是，領展由「本土地痞」公屋商場REIT出發，發展成目前持有北京、上海及新加坡等多個商業物業的「國際級REIT」。

在管理層的角度，將置地「領展化」之目的，一方面是中環置地廣場一帶的管理成績有目共睹，彰顯「中環大地主」的格調，在超高端商業物業管理行業之中甚具聲譽，容易吸引大型國際企業及店舖高價入駐，可是住宅物業則未能產生協同效應。

另外，置地過去集中發展國內物業，但內地樓市泡沫爆破後，起樓風險大增，於是做回收租佬，向亞太區主要城市推廣其「中環價值」，實屬更適合的做法。

中國人口老化房市前景差

雖說中國物業市場仍然在低位徘徊，置地完全撤出建售物業業務，似乎有更長遠的原因。過去的經濟增長故事，都指出在亞洲區，特別是中國人口規模龐大，經濟增長迅速，理論上會催生大批中產階級，支持物業需求。不過，自從中國樓市泡沫爆破後，大家開始發現中國人口多，惟現時房屋供應量已達到供過於求的狀態，人口也迅速老化及減少，為未來物業市場的增長動力帶來疑問：當中國經濟增長動力愈來愈弱，而中國愈來愈多人不婚不生小孩，他們對住宅單位的需求又如何提升？

假如一個地方對房屋沒有太大需求，就算品牌聲譽如何「把炮」，都難以將這個行業起死回生。於是置地徹底退出建售物業市場，專注做回自己在行的超高端商業物業管理業務，在營運效率上或許更好。即使目前仍需面對甲級商廈空置率高企，以及內地奢侈品銷售顯著放緩等問題，但置地的超高端定位，在吸引商務租客上始終具有一定優勢。

隨着家族辦公室愈趨流行，更多富豪家族的財富願意被專業人士管理，未來或會有更多巨額資本走進另類資產市場尋找機會，這或許是置地管理層有意「領展化」，並引入外部第三方資金的另一原因。

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— 寧思雋

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