2022年12月14日

王良享 良言共享

港住宅樓價2023有望反彈

兩周前筆者於「美利率12月見頂機會高」（詳刊11月29日）一文中指出，內地放寬防疫政策、支持房地產市場復甦及美息見頂三大因素推動下，中港股市應該已經脫離熊市。當時恒生指數為17297.94點，而滬深300指數報3733.24點；至上周五，恒指收於19900點，滬深300則報3998.24點，兩者累計升幅分別為15%及7.1%。筆者給予恒指明年目標21600點，是今年6月份聯儲局第一次加息0.75厘前水平。

美國中期選舉令總統拜登政府在未來兩年成為「跛腳鴨」政府，聯儲局有必要轉推比較寬鬆政策的關連，筆者於11月初已說明，在此不贅。事實上，美國10年期國債孳息率於國會大選後至今，下跌0.7個百分點，報3.46厘，10年期實質利率亦下滑至1.198厘的12周低位。

從11月9日至上周五，美股標普500指數的升幅為5.7%，至4000點以上稍有回吐。美股漲勢開始減慢，是受短期估值已有所回升，盈利預估獲調低的影響。以標普500現時每股盈利（EPS）222美元計，明年盈利增長若有5%，其EPS會升至233美元，倘貨幣政策不慍不火，市盈率可反彈到18倍，則標普500明年目標在4194點，較現水平高5.8%。

薪酬受壓 儲局停加息

美國10年期孳息率低於2年期孳息率已5個月，而且息差不停擴大，最新報0.83個百分點。反映市場對美國長期經濟增長缺乏信心，以及短期企業資金成本上漲，近期美國企業裁員潮由高科技企業蔓延至金融界，以及盈利表現仍不錯的基本消費企業，例如百事公司，美國薪酬與租金的上升趨勢明年將大幅回調，令聯儲局有空間停止加息。

美國長期利率下降，聯儲局的反應遲鈍，造成短期利率高企。香港銀行同業拆息也相應抽高。反映樓按利率的1個月港元銀行同業拆息曾攀升至5.01厘的15年高位，甚至還高於同期美元拆息的4.2厘，達0.8個百分點之差，實屬罕見。

除了跨年結效應，令1個月以上港元拆息超越美息水平之外，自從2021年初開始出現的移民潮，以及今年5月以來金管局干預時取走的2400億港元流動性亦推高港元拆息。年初筆者預期，香港樓價今年內因利率漲升的第一次反應，將有8%至10%的跌幅，近來不同調查報告指出，香港樓價年內已下調12%至15%。不過，筆者認為，因利率上升而推低樓價的情況，將於明年首季結束，原因有5點。

海外僱員將重返香港

第一、自2021年至今，香港整體存款減少6624億港元（4.16%），當中港元存款降12939億元，而美元存款升5615億港元的趨勢已告終，大手套息交易買美元借港元，已經絕跡，港元流走壓力紓緩，香港利率料於明年首季見頂。

第二、移民潮終結。據英國政府數據指出，今年第三季，經BNO途徑由香港申請赴英宗數繼續下跌44%，至10100宗。第三、內地來港定居人數在過去3年大幅下挫後，因疫情防控措施放鬆而回升，（2018年中為44400人次，2021年中低見11390人次，2022年中復增至18300人次）。

第四、香港的家庭組成率在疫症期間大減，但近期已有反彈，香港結婚登記宗數由2017年的50907宗，因社會不穩定及疫情影響，曾降至2021年的26769宗，跌幅達40%，明年將回復正常。第五、最近兩年因不適應香港防疫措施遷離香港的海外僱員，在見證過香港以外地區的瘋狂生活成本上漲後，相信在政策復常後陸續回港，現時低迷的住宅租務市場料迎來復甦，支撐部分投資需求。

不過，基於政府積極覓地作新住宅發展，以及投資需求因利率上升需時恢復，估計明年香港住宅房價漲幅只有5%。

作者為臻享顧問董事總經理，曾任職多家投資銀行。他為《信報》/信網撰文，分享市場見解。

 

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