樓價指數未來進化

在上兩周，本欄都是探討內地資金喜愛投資香港樓市的原因。除了因為人民幣持續貶值而需要為資金避險外，還有涉及影響投資者liquidity的當局管治手法的「國情」因素。

以上兩點是純粹從資產投資者的角度作考慮，此外，還有其他使內地人對香港樓房需求增加的種種因素。

其中最突出，要算是直接與民生有關的兩個因素︰恐襲威脅和空氣污染。這些因素實際上對生命安危更影響深遠，令內地人認真考慮移民到香港居住。

港置業避恐襲威脅

近年來歐美各國政府對於恐襲威脅紛紛如臨大敵，中國也不例外地嚴陣以待。一向給人感覺是報喜不報憂的中國政府，也迫不得已在2014年6月24日發布了一套名為《恐怖主義的網上推手「東伊運」恐怖音視頻》【註】的影視專題片。

中國政府這樣做，原意是為了表示自己已掌握了中國境外的「東突」組織（East Turkestan Islamic Movement）在中國境內煽動恐怖活動的違法行徑。

大家可以想像一下，內地當然會有一部分過敏的人，看過以上的恐怖視頻後，少不免擔心自己所居城市，會成為恐襲的下一個目標。

也可以想像若有人感覺所居之地的恐襲威脅已迫在眉睫，而自己又有條件在香港置業的話，理所當然是二話不說地來到被稱為「零恐襲威脅」的城市─香港，預先買樓，以便他日恐襲威脅升級的話，可立即跑到香港避一避也有安身之處。

空氣污染影響樓價

提到內地的空氣污染情況，其實也不用多說。我們認識霧霾這名詞，都是拜每天電視報道有關內地的天氣情況而來。從2013年，中國將霧霾作為災害性天氣現象進行預警預報。

以北京為例，在某些日子其霧霾指數已經「爆錶」無法讀出，反映出空氣污染程度使這城市漸變得不是habitat（適合人類和其他生物棲息之地）。為追求清潔空氣，有錢人紛紛在家安裝有昂貴空氣淨化系統或者移民到空氣好的國家。因此也增加內地人移居香港及對香港樓房的需求。

另一方面，去年12月初香港空氣污染指數持續偏高，有學者認為是空氣污染南下的霧霾所致。

籲加空氣質量調整指數

雖然目前北京的樓價仍未受空氣污染影響，但從居住環境的層面來看，水、空氣對人類健康是頭號重要的。

因此，我們預測在可見將來，不單是中國，甚至是香港，樓價一定會受空氣污染情況而產生變化。

目前，計算香港樓價變化，主要指標是中原樓價指數。根據中原網頁的資料，中原樓價指數是以屋苑的調整呎價來編製。而屋苑的調整呎價的計算方法，涉及利用迴歸分析方法（regression method）來確定某些因素如︰景觀、方向和層數等對呎價的影響。

在這裏我們建議︰既然我們相信長遠來說空氣污染會成為影響樓價的一個因素，故此建議中原樓價指數中的調整呎價，應加入環境空氣質量指數作為迴歸分析中的一個independent variable。

【註】www.youtube.com/watch?v=IByWrxkMOmI 《恐怖主義的網上推手》紀錄片

廖添誠為理工大學專業進修學院客座講師

鄒小敏為理工大學專業進修學院高級講師

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