香港樓市避險最佳

身為經濟學講師，筆者深信熟習經濟學理論，對於自身及其他人在社會上作的投資選擇及消費模式，都有一定的幫助。

不過，在課堂裏，總有一些學生覺得，經濟學相比其他商業理論和社會科學等科目艱深和抽象，因為用上不少數學邏輯和技巧去演繹人類因交往所產生的行為和決定。

三大因素利好樓價

由於以上原因，好些人就算以往曾在學校修讀過經濟學，但在畢業後踏足社會，卻未必懂運用經濟學去分析、理解社會上發生的現象，以及摸索將來應走的路向。

最近，筆者從友儕之間收集了一些對這專欄的意見，大致上是希望我們能用顯淺的邏輯，帶出一些經濟學的直覺，令讀者可以預測趨勢，爭時鬥智。

隨着2016年來臨，預計最影響着香港經濟及投資市況，有三大宏觀因素。分別為港元加息、人民幣貶值及油價下跌。這三個因素，以宏觀經濟的邏輯經筆者分析，都是對香港樓市價格產生利好作用。

目前，社會輿論好像一致看淡來年樓市，大家可以通過不同媒體，看到樓市各路英雄發表一年內香港樓價挫10%甚至跌30%的預測。

但筆者卻有不同見解，若2016年香港加息，不錯是會令某些業主出售物業，從而令香港樓市的價格出現短期下跌，但估計在很快時間內，因不缺買家接貨，而使樓價產生了支持位。

不但如此，隨着更多潛在（potential）買家入市，香港樓價還會上揚，雖未至大升，但對已經上車仍在供樓的中產打工仔，以及portfolio（投資組合）有房地產的投資者而言，樓價將會有一個喜出望外的升值。

內地客買港樓保值

香港樓市的潛在買家來自何方？一直以來，環球資金在香港的去留，有極大的自由度。香港樓市愈來愈似倫敦的房地產市場，由海外投資者的需求主宰樓價升跌。這也是為何香港打工仔薪金的升幅追不上香港樓價漲幅的原因。

在芸芸海外潛在買家中，最大的群組當然要算是來自中國大陸的投資者。首先，人民幣貶值，令內地投資者更趨向把資金投放香港樓市避險，因為香港樓市以港元定價，港元的滙率與美元掛鈎，所以港滙不會因人民幣貶值而產生下跌壓力。

在未來一年，內部的經濟放緩加上外部要加入SDR，人民幣仍需要繼續貶值下去。另外，油價下瀉、商品價格隨之下跌，令生意愈來愈難做。在強烈的預期下，會有更多源自香港或大陸的資金從人民幣兌換港元來避險。

也許有人會認為對於這些避險資金，投放在樓市屬中長線的投資，不及投放在股市般流動性（liquidity）高，但是香港股市波動變化太急劇，像2015年香港大部分投資股市的散戶都是虧損離場，香港股市風險之高，不太適合避險的原則。始終，人民幣貶值及強美元的趨勢不會是一年半載的事。換句話說，流入香港的避險資金短期應不急於撤走，除非是一些不可預期的災難發生，那就無話可說。

筆者展望2016年，歐洲和日本央行會加推量寬抵抗通縮，這情況將令開始加息的美元繼續強勢，變相令以港元定價的房地產得以保值，所以買樓仍是一項最理想的投資工具。

廖添誠為理工大學專業進修學院客座講師

鄒小敏為理工大學專業進修學院高級講師