2016年1月6日

廖添誠、鄒小敏 貨殖世志

你揀香港李嘉誠定上海李嘉誠?

上周本欄預測加息後香港樓價仍會有支持位，甚至有喜出望外的升值。因為目前的銀行樓宇按揭的利率約2.1%至2.4%，估計港元加息後會升至3%。

加息對於不同segment的樓價，有不同的影響。中、高檔樓的樓價會升；低下價樓如劏房盤的樓價會跌。因為對於只花10多20萬元便能圓業主夢的那群組，加息後每月要供多二、三千元，財政上可能會造成很大壓力，未必能繼續供下去，所以細價樓的樓價會跌。

中價樓的樓價升幅將最理想，主要是供求導致。700呎至800呎的單位是香港一般有3、4位成員的家庭最多買來作自住用途。以中價樓業主這群組的家庭收入來說，加息後每月要供多3000至5000元，他們也能負擔得起。

而高價樓的樓價升幅，估計不及中價樓理想，也是供求因素。豪宅方面樓價會升得慢，但不會跌，因為買豪宅的人持貨能力強。

買地產股儲首期

香港樓價一再飆升，令不少中產階級怨聲載道，抱怨沒有能力買樓。許多人歸咎於地產霸權，指樓價高企是地產商牟取不合理暴利的後果。

數據不說謊，香港打工仔薪金升幅的確是追𣎴上香港樓價。那麼，過往十多年，許多沒有長輩支持的打工仔又是如何上車？

事實上，有許多人在未有能力買樓前，先買股票作儲蓄，到了股價升至樓價首期的數目，便把股票賣掉用作首期，再向銀行申請樓宇按揭貸款，踏上成為業主之路。

假設他們從2000年買入以下投資者熟悉的地產股或金融股長揸，到了2015年，可得的回報率【見表】。

所以，就算是樓價升幅超於香港打工仔薪金的升幅，投資者買不起地產霸權建的樓，也可考慮選擇買地產霸權的股票。在十多年前，若把儲蓄買入地產股或金融股長揸，如今也有可觀回報。

雖然國企和港企的P⁄E相若，但國內股票總是有「國情」或「中國特色」是投資者難以猜度。那些「國情」或「中國特色」是什麼？為何香港股票相比之下更能成功吸引投資者？因香港上市公司有足夠透明度，讓投資者可以放心認為香港上市公司是實實在在營運着一盤生意。也就是說，香港上市公司做生意不是單靠拍膊頭就可以在競爭市場（competitive market）中幸存。

什麼是「國情」？最近有被稱為上海李嘉誠的復星國際（00656）董事長郭廣昌「失聯」就是一個例子。上周有消息指復星無法跟他聯絡上，直到一天半過後集團才透露，原來郭廣昌正在「協助」司法機關調查。國內官方對違規行為的調查過程往往缺乏透明度，加上不尊重法治，這類「國情」使投資者無法預測所投資的資產在什麼時間、什麼情況下會完全無法出售而失去liquidity。

投資者最着重是liquidity，復星國際停牌前後都有投資者拋售股份， 就證明了這一點。所以，內地資金喜愛到香港樓市避險，需求增加，樓宇價格自然推上，這可能與地產霸權無關呢？

廖添誠為理工大學專業進修學院客座講師

鄒小敏為理工大學專業進修學院高級講師

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