2019年10月28日

龍子維

租置借屍還魂 首置火上添油

究竟政府的房屋政策是否「托市」？其實不用等到《施政報告》正式提出放寬首置的按揭成數，在明眼人看來道理非常明顯：原本能夠在有限的按揭成數下仍能花費大量首期買樓的，都是樓市的強者，現在以放寬按揭成數的方式，讓一些原本購買力不足的買家亦可以進場，客觀效果就是為這些有貨在手的強者出貨，減低國際以至本地樓市炒家的持貨風險。

慢慢「陰乾」公屋政策根基

我少有地贊成施永青先生的評論：單就放寬800萬以下樓宇也可以做九成按揭的措施而言，其實很難說政府是在托市，因為正如施先生所言，影響樓市的因素有很多，如果讀者認同措施的客觀效果是樓市持貨者由強者轉換至弱者的話，在基本因素不利於樓價的前提下，的確措施只能算是硬推最後一批資金進場的「技術因素」。

不過，假如我們把《施政報告》另一項讓林鄭「掙扎最久」的「重啟租置」一起分析，那就絕對不只是「技術因素」那般簡單。這些措施個別看起來或許像是幫市民買樓，但加起來的目的，是把香港公屋政策的根基慢慢「陰乾」，為房屋全面市場化、地產霸權千秋萬代的延續鋪路。

早在林鄭兩年前上任的首份《施政報告》，筆者便已經預測政府的房屋政策必然會由供應主導轉為置業主導，「首置上車盤」及「白居二」便是這種房屋政策思維下的產物；筆者另一項預測，則是公屋終將會成為可買可賣的資產，不會再有住屋權利這回事，因為買樓賣樓是個人選擇，不像公屋象徵政府對市民住屋需求的承擔，「80萬公屋封頂論」與綠置居恒常化，就是這種房策思維的政策延伸。

現時唯一讓林鄭「掙扎良久」不完全重啟租置的政治阻力，乃是代表211萬出租公屋居民的龐大政治勢力。任何動搖公屋居民根本利益的政策倡議，都很難得到這些政治代表的支持。房委會資助房屋小組主席、前土地供應專責小組主席黃遠輝在《施政報告》後出來澄清，政府在短期內不會推出大幅度的租置計劃，就是政策得不到廣泛政治支持的明證。

租置必然會大幅度減少現有出租公屋的數量，這是所有倡議租置計劃的團體或智庫都在迴避的問題。他們不敢答，或者不能答的問題，是所謂公屋富戶究竟有多富，富得可以完全脫離出租公屋的先天限制，就是沒有可能讓財富跟隨樓市升值（或貶值）。

本地經濟學者基本上都是右派，公屋對於他們來說，都是沒有效率的必要之惡：一方面分配沒有效率，所以要用龐大的行政資源做公屋編配及調遷；另一方面則是土地升值的功能受限，公屋居民只有租住權，土地升值了，但沒有任何人可以因而得益，經濟學者覺得這是資源上的浪費。

問題是，這些經濟學者唯一衡量政策的價值是效率，難怪大幅度增加過渡性房屋（而同時不增加公屋供應數目或新發展區公屋的土地比例）會如此受到歡迎。這種強調置業很筍、可以累積財富、可以幫助基層向上流動的聲音，總是會在樓市升勢周期的尾聲出現。筆者曾經在屋邨辦事處服務多年，早在4年前本欄的〈公屋置業有幾筍〉一文中，便列舉一宗不幸個案，如何透過1998年的自置居所貸款計劃，「成功爭取」破產和領取綜援的後果。

團結香港基金的「租置計劃2.0」，覺得1998年初的租置計劃還是太「保守」，太少公屋居民追得上永遠炒不完的樓價，補足高得嚇人的地價才可出售公屋單位，於是建議「加碼益居民」，不但容許補地價金額鎖死在出售當日，甚至可以在第二市場免補地價先賣再買。

順着這個「活化公屋市場」的思路，團結香港基金大可以重提出十多年前董建華年代王于漸教授的建議，一次過為所有公屋居民進行補貼，令他們可以不用補那個窮一世也補不了的市價，然後把所有公屋變成可以自由交易、自由買賣的商品，不但可以把土地價值完全「釋放」，甚至可以一併解決所有因產權界定不清而衍生出的交易問題（例如因補貼金額太低而太多公屋居民無法補地價），那豈不是右翼經濟學者心中的完美世界嗎？

重點是，樓市只會升，不會跌，大家不要問，只要信！

如果純粹是回應住屋需求，而不是投資需求的話，政府其實大可以參考姚松炎幾年前的合作社房屋建議，在現有的發展區中提升公營房房比例，引入只須交付建築成本和維修成本的合作社房屋。同樣都是一個600呎的單位，假設市價600萬，你會選擇：

一、承造九成按揭，付出60萬元首期，然後負債540萬元買私樓單位；

二、在租置/居屋第二市場買一個400萬元的單位；

三、買不會增值的100萬元合作社房屋；

還是四、減少收入而輪候公屋？

政府官員覺得沒有人會買一個不會升值而只求自住的單位。我建議他們可以走入屋邨做幾個月實習。問題是，單位是否可負擔，而不是單位是否可以升值？想資產升值可以去炒股，不一定要靠間屋做大槓桿投資。

是否會反對租置和首置？當中最大的差異還是在於如何看待房屋的本質。假如香港地產霸權現狀不變，或者是地主只是由華資轉變為中資，維持房屋流轉階梯就是政權安定社會的首要任務。

要令階梯維持不墜，就必須有生力軍加入買樓行列，從這個角度理解租置和首置，一切便言之成理，因為基層和中產是否會額外承擔不必要的借貸風險，並不是政府首要考慮之事；最重要的是，如何在這風雨飄搖的自由之夏過後，如何重拾昔日萬試萬靈的神仙棒，以買樓的虛幻承諾，企圖代替香港人對自由民主的追求。

龍子維  影子長策會成員

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