2018年5月21日

龍子維

興建公屋不需要土地儲備概念

什麼是土地儲備的概念？在香港的脈絡底下，土地儲備基本上就是遏抑農業、剝削基層、變賣土地以供發展商牟利的機制。口口聲聲為基層，卻不改變土地規劃重私人、輕公營的格局，規劃再多的土地儲備，最終收益亦只會落入地產商的口袋。

提高公營房屋比例

要解決香港基層的房屋問題，最有效的就是興建更多公屋以供劏房戶上樓，並為數萬個公屋擠迫戶改善居住環境。興建更多公屋，基本上是不需要「土地儲備」這個概念，簡單如提升幾個新發展區的公屋比例，就能在3年至5年之內每年增加萬個公屋單位。

例如，啟德新發展區的公私營房屋比例，只是大約四比六，遠遠低於長遠房屋策略六比四的比例，在已有29400個私人單位中，撥出約10000個改為興建公屋，已可大為紓緩近年出租公屋供應不足問題。

同樣邏輯，亦適用於其他規劃中的新發展區。洪水橋和錦田南的公私房屋比例約五比五，可提升至六比四，即可增加大概9000個公屋；其餘可用作興建公屋的規劃用地，尚有將軍澳第137區及屯門第54區，分別可建11000及9000個公屋單位。【表】

 

另外一個可行做法，就是提升公營住宅用地佔整個發展區的比例，而不是單單提升公營房屋的比例。例如在啟德發展區內，公營房屋佔地只有9.2公頃，只佔整個啟德發展區用地不足3%；如果把有關用地提升1%，便已經可以多容納10000人入住公屋。

土儲概念的最大問題是，無視其他更根本性的引致香港基層住房不足的原因，而把大眾的焦點轉移到單一的土地供應問題上。公私營房屋比例能夠緊守六比四是最基本的，這個不單是從供應面着手增加出租公屋的供應，而是建立一個公營房屋供應主導的原則，配合其他類型的房屋組合，例如合作社房屋只須支付建築成本以購買居住權的單位，從根本改變房屋作為炒賣投機工具，回歸居住需求的本質。

推銷土儲概念有玄機

如果要認真講土地儲備的概念，就不應該單從興建房屋和發展工商業的角度去講：

一、未來30年香港城市的發展圖像，與過去30年有根本性的差異，例如最基本的人口增長，1986年至2016年由552萬人增至734萬人，增幅181萬人，但去到2043年的預測香港人口高峰，只有822萬人，即是只有88萬人的增長；亦即是說，只有過去30年的一半增長左右，我們是否還適宜以人口高增長時期的發展邏輯，推廣所謂的土地儲備概念，去規限未來30年發展的其他可能性？

土地供應專責小組（土供組）提出的18個方案，基本上是預設香港必須建立土地儲備，但土儲概念其實假設香港人口仍會爆炸性增長，但個假設明顯不再成立。有些方案，例如發展郊野公園，根本完全不值得拿來「討論」。

二、現時發展的想像太單一，假定未來世界的發展模式基本順從過往30年的模式，於是乎完全沒有有關「農業用地」的需求估算，全都是工商業的「經濟用地」及基建用地需求；有沒有考慮全球暖化風險化為乾旱和極端天氣的未來30年，提升糧食自給率是任何城市要持續發展的基礎？

更加重要的一點是，工商業用地的需求比起住屋需求更難預測。1996年港英政府做了一個為期15年的港口設施需求預測，是為香港貨櫃業務的黃金時期，於是乎便「樂觀」預測去到2011年，全港需要（連同後勤用地）1184公頃的貨櫃碼頭用地，要在坪洲對出土地填海，興建10號至16號貨櫃碼頭！

如果運用土地儲備的概念，單單就貨櫃業務一項的土地需求，政府便已經高估了800公頃的土地短缺 。當時又有誰會知道，原來只是短短15年，香港的貨櫃業務便會出現翻天覆地的變化，原來只需380公頃的土地，便可滿足20年的需求？如果我們細心考察土供組的土地供求估算，會發現未來30年的住宅用地短缺，其實只是230公頃左右的土地，當中有超過一半的短缺，是到2026年之後才會發生的。

一個非常簡單的結論，就是未來10年的住宅、主要是公屋用地的短缺，可以透過提升新發展區的公屋比例去解決；而剩下的122公頃、到2026年之後才會出現的短缺，政府完全可以運用這8年提升新發展區公屋比例的空檔。好好想辦法收回粉嶺高爾夫球場的土地興建公屋，甚至有空間在2025年與迪士尼商談續約時，把那54公頃的空置地收回作住宅用途。

亦即是說，即使完全信納土供組有關房屋土地供求的估算，其實也見不到任何凌駕性的理由，一定要冒着「利益輸送」的風險以公私合營的方式開發農地，或者是大規模填海以處理需求。

三、土地需求沒有農業用地的估算，不單反映政府規劃邏輯上的短視和無能，更是為公私合營發展農地開路，合理化過往地產商囤積大量偏遠及零散農地的做法。土地儲備，至此轉化為地產商可發展的總樓宇面積儲備，影響所及，絕不止於地產商手中的1000公頃農地。

在土供組的宣傳短片已經講得相當清楚，政府出錢提供電力、供水與馬路之類的基建，把地產商收集回來的零碎農地變成奇貨可居的低密度豪宅，然後只要興建一定比例的公屋或居屋，便可以把現時荒廢的近3800公頃的農地全部變成潛在的「發展儲備」，這才是建制陣營異口同聲推銷土地儲備概念的終極理由。

龍子維  影子長策會成員

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