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2017年7月21日

持續智庫研究小組

空中新市鎮,還是海上物流園?

香港工程師學會前會長周明權博士日前提出在葵涌貨櫃碼頭上蓋興建住宅,引來社會熱烈討論。在貨櫃碼頭之上興建住宅是創新的想法,但24小時運作的貨櫃碼頭始終不是良好的居住環境;還有,貨櫃碼頭的發展將會嚴重受制。持續智庫認為比較徹底的方案是,在政府計劃興建的人工島上開拓配合「一帶一路」經濟的現代化貨櫃碼頭,騰出葵涌青衣約280公頃的土地,大大紓緩房屋土地的壓力。

周明權認為,參考現時鐵路上蓋或巴士總站上蓋興建住宅的經驗,直接在葵涌貨櫃碼頭上蓋興建住宅,「從技術層面來說是可行的,亦不用填海搬遷碼頭,可以較快做到。」貨櫃碼頭預料可容納超過20萬人口,成為「空中新市鎮」,並興建鐵路接駁直達,以解決交通問題。

坊間有不少支持此建議的聲音,建築師事務所商會主席劉榮廣預計建議可增加超過17萬個500呎的單位,有助回應市民的住屋需要。持續智庫亦認為周明權的建議確是大膽,但我們認為這個「空中新市鎮」可能有重大缺點。

技術可行 代價成疑

貨櫃碼頭的露天貨櫃場一般需要約30米高的空間,讓貨櫃堆疊和移動。換言之,在貨櫃碼頭上興建住宅前,需要有一個30米高的平台。這大概是10層樓的高度,比現時巴士總站或車廠的上蓋物業高出約20米,在技術上有別於過往發展上蓋物業的經驗。再者,興建上蓋物業期間,貨櫃碼頭仍會繼續運作,打樁工程是一個挑戰。

雖然建築界和工程界的專家都認為工程的難度可以克服,但是居住環境和發展該處後的交通問題也不能忽視。貨櫃碼頭24小時運作,噪音和光害嚴重,根本不適合市民長期居住。與9號貨櫃碼頭一路之隔的藍澄灣,雖然前方有酒店作屏障,阻隔噪音和光害,但由於屋苑比酒店高約10層,住戶多年來飽受光害和噪音困擾,晚間無法打開窗戶,以免受噪音滋擾及光害入侵。

至於交通負荷問題,現時葵涌、荃灣一帶每天都有大量往來貨櫃碼頭的大型貨櫃車,倘若遇上長假期前後的碼頭出貨高峰期,該區交通必嚴重擠塞。2015年七一假期後,葵涌、荃灣一帶因逾千輛貨車往來貨櫃碼頭和葵青和荃灣區的工廈貨倉,導致交通癱瘓近12小時。在這樣的情況下,現有道路又怎能承受新增的20萬人口?即使在「空中新市鎮」興建鐵路站有助疏導部分新增人口,但新社區帶來的私家車和新增巴士流量,要與貨櫃碼頭競爭道路使用權,勢將加重該區道路的負荷。

箝制發展 恐難翻身

持續智庫相信現今的工程技術,即使在沙漠也可以建一幢臨海七星級酒店,興建一個「空中新市鎮」不會有難度,但由於興建上蓋物業會影響貨櫃碼頭往後的發展,這無疑是閹割了香港貨櫃碼頭業的未來。

葵涌貨櫃碼頭早於1970年代開始興建,設施已日漸老化,極需更新,但現時受地面面積所限,也由於缺乏鐵路支援而無法發展,以致貨櫃吞吐量被新加坡、上海、深圳和寧波港口超越。香港貿易和物流業界正面對土地和設施不足的困局,倘若當局真的在現有的貨櫃碼頭上興建住宅,碼頭將難以更新擴展,更扼殺覓地搬遷,興建全新海運設施,以充分發揮香港海港和航運優勢的機會。

持續智庫深信住屋問題和經濟發展並不是二元對立,在貨櫃碼頭上蓋興建住宅亦非唯一解決香港住屋問題的方法。我們早於2015年已提出善用擬建的人工島,把貨櫃碼頭遷至人工島,利用其靠近機場、港珠澳大橋,以及遠洋輪船的航道東、西博寮海峽的優勢,再連接高鐵網絡,讓貨物直接從貨輪卸到火車再轉運至內陸地區。葵涌貨櫃碼頭騰空後,土地用作興建住宅和商業設施,可能比「空中新市鎮」更合適和可靠。

人工島將是一片全新規劃的土地,當局除了興建全新的現代化貨櫃碼頭,又可以發展成新一代的物流園和工業基地,支援港口運作、倉儲、貨物處理,以及配合「工業4.0」的發展。新加坡的裕廊人工島值得我們參考,而位於觀塘、新蒲崗和長沙灣等工業大廈租戶可整合至島上,再釋放舊式工業大廈作發展用途。

有意見認為搬遷貨櫃碼頭是大舉措,需時長久,但這並不是脫離現實的空想。上海早於1995年提出在距離上海南匯蘆潮港約30公里的大小洋山島建深水港,並把上海港的主要港區從長江口搬遷至島上,解決當時上海港缺乏深水碼頭泊位和深水航道的發展限制,鞏固上海國際航運中心的地位。經過10年建設,洋山深水港區於2005年正式啟用,由此可見,只要有目標,搬遷貨櫃碼頭不是那麼艱難和費時。

除了上海,新加坡早於2013年已提出當貨櫃碼頭的租約於2027年屆滿後,便把現時靠近核心商業區的碼頭遷往大士港的新碼頭,藉此增加碼頭的貨櫃吞吐量,維持其競爭力,並釋出1000公頃土地作發展之用。

香港的情況與新加坡甚為相似,葵青貨櫃碼頭所在的位置鄰近商住設施,亦已有充分的交通運輸配套,應發展作商住之用。而且,貨櫃碼頭280公頃的土地令政府有一個龐大的土地儲備,令急升的樓價有一個調節空間。

 

持續智庫與思籌知路將於8月24日舉辦「持續智庫研討會 – 打破框框 覓地解困」,請即按此報名 (http://www.hkej.com/events/edm/2017/seminar20170824/edm.html)

 

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