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2017年4月18日

持續智庫研究小組

擴展中環核心商業區

我們在本系列第三篇文章「重定『東大嶼』與南丫島的發展方向」中,提及與其在飄零的交椅洲上填海造地,鋪設基建,吸引投資,建立「海中之城」作為香港第三個核心商業區,倒不如檢視城市規劃的故有建議,研究如何拆牆鬆綁,鼓勵中環向四周伸延,令這個已經非常成熟的核心商業區有「再發育」的機會。

中環的現況

中環不但是香港的心臟地帶,更加是經濟命脈所在,一直以來吸引不少跨國、中資企業及主要銀行在此開設辦公室。然而,根據國際房地產顧問公司萊坊發表的《2016年全球城市報告》,由於中環缺乏新甲級寫字樓的供應,再加上該區現有甲級寫字樓開始老化,陸續有翻新或重建的需要,中環甲級寫字樓空置率持續低企,租金長期居高不下,導致不少有意進駐中環的公司未能如願。

面對中環發展已達飽和,政府的對策是積極在九龍東發展第二個核心商業區。但是,沒有四通八達的交通運輸配套,無論政府的主觀意願有多強,「核心商業區」都難以成功。九龍東的情況相信要待沙中線和擬建的啟德單軌鐵路通車,加強該區交通網絡的連接性後,才有機會發揮類似中環的功能。

在政府「起動九龍東」努力多年仍在奮力向上的時候,《香港2030+》提出興建第三個核心商業區,作為市區核心的伸延。持續智庫認為,這是向難度挑戰,並不實際,其實,隨着經濟發展及所衍生的需求,中環核心商區一直探求擴展的空間,以往只能向東行,所以金鐘、灣仔及銅鑼灣不斷現代化,商業的重要性不斷提升。然而,以往受制於中環街市,令中環無法向西伸延,只要突破現有的思維模式,在城市規劃上做工夫,便可鼓勵中環向西伸延,擴展中環核心商業區的範圍。

善用舊中環街市

自港鐵港島線西延線於2014年通車後,不但拉近了西環一帶與中環核心商業區的距離,亦吸引了酒店、大型連鎖店及專賣店進駐這個傳統老區。持續智庫相信,在鐵路的帶動下,西環一帶將會出現更多轉變,有助促進該區的重建更新,我們認為,當局必須把握機遇,將西環重建成優良商業區,與中環核心商業區無縫連接,並讓西環的商業設施成為中環核心商業區的一部分,令中環得以向西伸延。這方法應該比在水中央填土,然後安插經濟活動更容易、效益更高。西環的發展在鐵路的帶領之下,很快會呈現新景象,但是,要連接中環,當局首先要消除過往中環未能向西發展的阻隔,適當的處理舊中環街市。

舊中環街市自2003年3月起停止運作,丟空足足14年;試想因此而喪失多少的生產力及機會。多年來,市建局就活化保育舊中環街市提出多個方案,至2016年城規會終有條件通過將保留13個攤檔的簡約版方案。持續智庫對於在本港的心臟地帶中,勉強保留一個攤檔式街市的做法感到不解。其實保育古舊建築物有很多方法,不應該拘泥於保持與目前環境脫節的活動,例如北京798藝術區,就是從一個傳統工業區轉變為一個充滿活力、代表中國當代藝術水平、具有國際影響力的文化區,如果堅持要在原址重現多年前的工業活動,讓現代人去懷緬一番,根本上是一廂情願、不切實際的想法;反而,大膽的將之改頭換臉,賦予新的生命模式,這個古老的舊區竟得以延繼續其光輝。

好的保育方案應顧及環境、社會和經濟三方效益,保存歷史建築物的同時,亦要配合社區發展。舊中環街市的「街市」功能已經一去不返,抱殘守缺的讓它獨自憔悴,是辜負它的存在;毫無生氣地讓它橫亙於皇后大道中與德輔道中之間,阻隔了中環向西發展。持續智庫認為,應該修訂中環街市的規劃用途,在保留其建築特色的同時,容許它改裝為現代化的辦公室,讓初創企業租用,最好是提供支援服務的公司,例如法律、會計、電腦、設計等,為中環、西環的公司服務。這樣既可以充分發揮該地段的經濟價值,更配合中環的商業特色,讓它連接西環,打破了有形的、無形的障礙,讓中環可以向西延伸。

改劃土地用途的必要性

除了改變舊中環街市的發展方向,如要實踐擴展中環的概念,當局還必須改劃土地用途,讓中環以西的地段可以發揮更大的土地利用價值。現時,上環、石塘咀、堅尼地城一帶的土地用途以住宅/商住為主,當局需要將上述地區的部分土地改劃作商業用途,鼓勵發展商在開展重建項目時,興建商廈。

由於許多舊樓已用盡可發展的地積比,加上業權分散問題嚴重,要促成這些舊樓重建並不容易。當局可考慮適度提升這些地區的地積比率或放寬高度限制,吸引業權人和發展商進行重建計劃。

另外,當局亦可透過「綜合發展區」的規劃方式,將同一片土地內多座舊樓作綜合發展,重建時把區內未用盡的地積比轉移到重建的大廈,盡量利用總地積比,同時也提供足夠的社區設施、公共空間,以配合《香港2030+》提出改善香港宜居度的建議。我們期望,當局能藉研究擴展中環核心商業區的時機,全面考慮中西區的土地用途和地積比率,讓香港能藉市區重建項目,充分發揮土地的貢獻。

《香港2030+》系列四之四

 

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