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2018年4月18日

林天程 價值投資

海景新盤變高槓桿融資工具

早前友人帶筆者參觀北角豪宅新盤示範單位,才知道新樓盤的最吸引之處並非海景或配套,而是可作為高槓桿融資工具。

記得該新盤最初只讓帶備700萬元本票的潛在買家參觀,近日在IFC一期設立示範單位,不再要求700萬元本票,改為碌信用卡(沒任何銀碼過戶)。現時樓花招標均為廳房全海景的單位,呎價由約5萬元起跳,已成交的單位中有兩個不足1600方呎單位,售價過億元。若計及折扣優惠和回贈,作價分別超過8500萬和9500萬元。

北角並非傳統豪宅區,而該新盤的位置非常貼地,坐落渣華道政府街市旁,而隔一條街的寶馬道和春秧街滿是街坊店舖、小販菜檔和路邊攤位。一般而言,豪宅單位愈大,呎價相對愈高。但該新盤開價進取,千多呎單位賣近億元。有米富豪或嫌單位太細,而追求實際的自住人士,可選擇坐擁相同海景,但呎價便宜一截的二手物業,如和富中心或城市花園,或同是新盤的維港頌。

究竟該豪宅新盤的最大賣點是什麼?看過不同的付款方法,頓時明白了。經紀說至今的成交,沒有買家選擇25年期的備用一按和二按計劃(即常見的樓宇按揭),買家要麼一筆過付款,要麼選擇另外兩個貸款計劃。

兩貸款計劃見端倪

計劃一:最高貸款金額達該新盤樓價120%,利率僅1.88厘,每月只須支付利息,毋須還本金,貸款期為2年。條件是擔保人或自有物業估值達該新盤樓價四成或以上,而該物業不必抵押,只抵押該新盤單位。由於貸款金額高於物業估值,而且利率極低兼且2年期只須還息不須還本金,根本就是低息短期大額借貸吧!自身或親屬(包括祖父母)有估值較高的物業(若以該新盤至今的最低成交價約5700萬元估算,估值四成即2280萬元以上的物業,即一個鑽石形的太古城海景花園),即可使用這計劃獲低息貸款,而貸款銀碼遠高於該物業估值。而未來2年就算只是簡簡單單買債券,也可進行套戥賺息差。如果熟悉金融產品運作,又或本身有生意實業,簡直是輕鬆獲得低息大額貸款再投資的良機!

計劃二:最高貸款金額達該新盤樓價80%,零利率,每月只須償還樓價本金0.5%,貸款期3年。申請條件是個人或擔保人擁有的金融資產(港幣或外幣存款、債券股票、單位信託基金、香港保險單)價值達該新盤樓價30%。

這計劃讓買家將手上的金融資產套現,而貸款額較金融資產值高160%!3年免息,即是可以無本生利。除了本地金主,估計這適合內地人──據聞過去幾年不少內地人透過購買本地保險單走資(大額賠償的萬用壽險,可作為抵押品向銀行貸款,是一種將人民幣套現兼有槓桿的金融產品)。

剩餘單位水漲船高

看過計劃一和二,頓時了解新地的銷售策略了。該新盤海景單位並非賣住宅,而是另類低息金融產品。買家一心融資,樓價當然愈高愈好(低息甚至免息獲得更多貸款),是你情我願、互惠互利的付款方法。發展商低息貸款賺乜?該新盤未入伙,筆者猜想銀行暫時未能估足價,但只要有成交,未來整個屋苑的呎價都會接近現時的進取定價。

該物業總共有355伙,海景單位只有約100伙,剩下的單位主要是二百多至三百多方呎的無海景劏房單位,還有小量四百多至五百多方呎的中型單位。它們位處馬路旁邊,沒有海景,賣點只剩下交通便利和會所。相比其他劏房新盤,未見突出優勢。但由於是同一屋苑,海景單位的進取呎價會成為估值指標,令剩餘的二百多個無特色單位呎價水漲船高。

賺取「街市旁劏房,無View豪宅價」利潤,自能填補現時的極低息甚至零利率的貸款成本。

註:上述分析只是根據樓盤有限資料和市場環境估算,未曾與發展商職員訪談。

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