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2016年12月3日

周六地產專題_海外置業

中山三鄉樓價升幅勝核心區
小城風貌 中產追捧 有價有市

港鐵觀塘延線及南港島線今年內相繼通車,沿線車站附近的住宅變得炙手可熱, 可見只要有快捷的交通網絡接通,即使是較偏遠地區住宅亦受追捧。在中國內地樓市, 交通便利同樣是支持樓價的重要因素,廣東中山市受惠多項基建上馬,住宅市道漸受注目,不少「春江鴨」早於兩年前價格低水時已入市,儘管樓價已有不俗升幅,但呎價相對深圳及鄰市珠海仍甚具潛力,加上人民幣貶值,港人買樓變相打折。中山市的「後花園」三鄉鎮,截至今年11月的按年樓價升幅表現出眾,跑贏中心東區及石岐區。

中國內地住宅樓價近兩年來持續向上,一二線城市更錄得爆炸性升幅,迫使政府頻頻出招調控。接壤香港的深圳,地鐵的發展令很多小區樓價飆升,已達普羅市民買不起的水平,最近更出現類似香港的「蚊型」新盤,投資者及用家依然受落。

呎價僅及深圳18%

據內地地產網站房天下資料顯示,11月深圳二手住宅平均呎價4493元人民幣(約5037港元),按年升約18%;期內中山市呎價僅822元人民幣(約921港元),按月微跌0.8%,按年則上揚43%。論升幅,中山雖然勝深圳;但論樓價,只及深圳的18%,仍為可負擔水平,因此今年十一黃金周前中國內地約20個城市先後實施限購及限貸等樓市調控措施,期望為樓市降溫,中山暫時仍未有新動作。

中山市在接連外區的交通基建日臻完善的憧憬下,誘發樓價發力上升,受深圳與中山「同城化」(指一個城市與另一個或幾個相鄰城市,在經濟及社會等方面一體化)概念推動,預計中山樓價升勢未盡。

雙橋效應 升值有理

連接深圳市和中山市的深中通道於去年底拍板動工,這個東隧西橋方案,總長約24公里,起於廣深沿江高速公路,向西跨越珠江口,在中山市翠亨新區馬鞍島上岸,終於橫門互通,預計2020年建成,再接駁今年底通車的翠亨快線進入中山市,屆時由深圳前往中山,將由目前的2小時縮短至30分鐘。

另一方面,連接珠江口東西兩岸的港珠澳大橋可望明年建成通車,屆時由香港前往珠海只需45分鐘車程。珠海到中山的跨市公交車路線已增至10條,其中5條屬快速路線,從起點到終點只約40分鐘。而取道廣珠城際軌道拱北口岸的珠海站至中山站,車程一個多小時。雙橋效應下,促使深圳、珠海及中山的同城化概念,成為中山樓市爆上的推手。

珠海市今年11月二手住宅平均呎價1774元人民幣(約1989港元),中山僅及其46%;加上兩地往返交通完善,亦提升港人及珠海市民投資中山物業的意欲。

此外,正在興建的深茂高速鐵路預計2018年通車,東起深圳北站,途經東莞、廣州南沙、中山、江門、陽江,終點為茂名,到時可與粵西沿海快鐵接軌, 中山將受惠與各市互相通達。

中山多個地區中,市中心石岐區面積22.58方公里,常住人口20.2萬人;東區面積73.2方公里,常住人口為11.45萬人;小欖鎮面積71.96方公里,常住人口達31.63萬人;而三鄉鎮面積93.61方公里,常住人口只有13.43萬人,居住密度相對低,綠化覆蓋率達四成。

有中山市「後花園」之稱的三鄉鎮,位處中山南部,四面環山,毗鄰珠海市,相當於香港西貢區(136.39方公里)約七成面積,沒有東區及石岐區般繁華擠迫,居住環境相對舒適宜人,生活配套完善卻保有寧靜的鄉郊氣息,有如香港的愉景灣,樓價在中山市屬中上水平,近年成為中產人士作第二居所的對象,有價有市。

地產網站房天下最新數據顯示,三鄉鎮二手住宅平均呎價自去年12月的518元人民幣(約581港元)持續攀升,至今年11月的789元人民幣(約884港元),按月升0.5%,按年飆52%。期內市中心東區二手呎價1024元人民幣(約1148港元),按月上揚2.8%,按年增47%;石岐呎價854元人民幣(約957港元),按月升1%,按年漲48%。反映三鄉鎮過去一年呎價升幅均跑贏兩個中心區,表現優秀。

三鄉鎮已由最初以農業為主,逐步趨向城市化,發展成以第三產業為主要收入來源的國家級生態鄉鎮,旅遊業尤其興盛,小琅環公園佔地達0.8方公里(約861萬方呎),相當於4個本港維多利亞公園(約204.5萬方呎)面積,被評為「全國優秀全民健身運動站」,海拔136米,山麓密林中有由洞、石、林、水組成的自然獨特景觀,遍植百年參天古樹及竹林。

霍英東何鴻燊八十年代進駐

另外,海拔98.8米、佔地0.22方公里(約236.8萬方呎)的羅三妹山也為著名景點,已故國家領導人鄧小平登此山時曾留下「不走回頭路」的名言。山麓的中山溫泉賓館,是中國第一家中外合資酒店,由香港已故企業家霍英東及「賭王」何鴻燊等投資興建,於1980年底開業,先後接待過包括鄧小平等20多位黨和國家領導人。

而中山溫泉高爾夫球會亦坐落羅三妹山,由霍英東及已故新世界發展(00017)創辦人鄭裕彤等投資興建,是中國第一家溫泉高爾夫球會,同時是中國首個具備36洞可作錦標賽的標準高爾夫球場,被評選為全國十佳球會。

文昌東路及振華路一帶為三鄉鎮最繁華的商貿人流聚集區,順昌購物廣場、通大百貨、銀行及各式食肆林立,雖沒有中山市中心般熱鬧,但生活所需及消閒娛樂如圖書館、體育館及電影院齊備。

該鎮亦是中國最大的明清古舊家具集散地,市中心設有三鄉古典家具博物館,更添一抹人文氣息。三鄉並且奉行低碳綠色慢行,設有公共自行車系統中心,有69個公共站點,投放自行車達1000輛。

 

 

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