2025年1月9日

瑞銀降樓價預測 今年料無升跌

瑞銀發表香港房地產報告，把今年樓價預測由去年10月估計的持平至最多升5%，修改至無升跌，因特朗普勝出美國大選後，今年美國潛在減息次數或減少，且短期樓市供應量高及宏觀不確定因素可能會限制樓市漲勢，但相信人口流入本港有助推動租金出現低單位數升幅，估計今年再現正利差（positive carry），即「供平過租」；如果樓價跌勢加劇，預期政府會有更多支持樓市的措施，包括新投資移民計劃將全面納入住宅投資，以及容許個人動用強積金去買樓甚至租屋。

住宅「供平過租」將重現

該行認為，今年市場挑戰在於美國減息次數會較少、內地經濟刺激政策欠細節，以及潛在加徵關稅帶來的影響，惟樓價大幅下挫的機會不大；隨着美國息口年內料下調0.5厘，本港新造按揭利率應會由3.5厘降至3.3厘，加上估算全年租金最多可升5%，今年底住宅收租應出現0.5厘正利差。此外，參考過往下行周期，如失業率上升，樓價及租金的下行風險增加，該行宏觀團隊預測今後兩年失業率維持3%。

瑞銀香港房地產分析師梁展嘉昨日於記者會上表示，對樓市看法較為審慎，目前可售單位約4.6萬伙，就算相比去年初的5.1萬伙回落，仍屬供應充裕，因庫存尚需32個月時間才能消化，當庫存消化周期降至歷史平均數的30個月以下，樓價方會回穩。

談及政府再面臨千億財赤，梁展嘉說，過去幾年政府財政較為依賴賣地收入，發展商槓桿高且有大量庫存在手，導致投地意欲不大，令賣地收入減少，若政府希望賣出土地，便需設法幫助發展商去庫存。

寫字樓租金恐再降3%至5%

他補充，市場普遍預期美國今年減息次數由4次降至兩次，全年只減息0.5厘，假如今年聯儲局不下調利率，將對香港樓市帶來打擊，倘美國甚至反手加息，雖然本港中小型發展商的租金收入足以應付利息支出，不過有部分或急於減價賣樓回籠資金，涉約4000多伙供應。樓市出現較大波動的話，政府會出手穩樓價。

寫字樓方面，瑞銀指供應過多的挑戰會維持至2027年，今年空置率將由去年11月的13%攀至15%左右。去年香港非本地公司數目增加，僱用人數亦提高，對市場屬驚喜，料今年寫字樓租金還要跌多3%至5%，較去年的9%跌幅有所收窄。

至於零售市道，瑞銀估今年本港零售銷售額維持不變至跌5%，因為零售業持續受到消費力外流影響，以及通關後內地旅客消費力復甦程度弱，故對後市維持謹慎；恢復深圳「一簽多行」，推算可帶來40億元零售業增加值，加上政府有意擴大「一周多行」城市，有助吸引更多內地客訪港；然而，人民幣貶值拖低內地客來港的人均開銷，並促使港人北上消費。

瑞銀強調，今年地產股投資有5個關鍵焦點，包括展開資本循環投資的地產商如置地及太古地產（01972）；有能力維持高股息的股份，如嘉里建設（00683）及恒地（00012）或可跑贏同業；公司潛在回購股份可保障股價下行風險；人民幣貶值將不利有較高內地物業或零售物業的地產股；政府持續財赤勢令當局更願意放寬樓市措施，若港府削減開支會擾亂收入增長，拖累本地消費和買樓氣氛。

該行續看好嘉里建設、太古地產、置地、恒地；維持對新世界發展（00017）、港鐵（00066）、希慎（00014）及九倉置業（01997）的審慎看法。

 

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