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2015年11月27日

鍾維傑 天圓地方

升值與收租關係

最近的區議會選舉便聯想到十八區,又再想到各區的樓價和租金,以及哪區近年升值高些,哪區收租較佳,又是否有屋苑兩樣都得?

先答是否有屋苑之升值與收租回報皆勝人一籌︰相信就算有都不會多,因升值高,通常會令租金回報率降低,除非租金增加之速度跟得上升值的變動,甚至有餘。要注意不是說租金停頓不前,只是加租速度通常會慢過價格的升幅。

這裏在香港十八個選區各揀選一個屋苑,搜集它們的呎價由2009年1月至今年10月的價格變動,以及租金回報,繼而作些粗略運算,資料來自美聯地產網站(因尋找不到灣仔區個別屋苑呎租,我們惟有將灣仔區呎價除以全港的,繼而得出的比率乘以全港平均呎租,計算出數字就當作是該區的呎租)。此外,這裏的呎租呎價皆是基於建築面積計算,而挑選的屋苑也不一定反映其區域平均情況)︰

1)新界「細價樓」近七年呎價升幅最勁—不少由2009年到現在,升了兩倍以上,例如大興花園、嘉湖山莊等,打贏港島和九龍區的屋苑。

2)租金收入回報沒有較明顯分別——粗略說大約為3.2%(這裏的屋苑平均),有些高一點,另一些低少許,要注意這些租金回報率,還未扣除開支, 例如物業管理和維修,或差餉,又或出租過程的中介費用等。詳情可參考【表】。

3)將各屋苑的價格升值和其租金回報拼圖—會得到下【圖】。首先要講明,這裏選用的十數個屋苑,並不全面反映該區和整體樓市狀況,即是說,倘若用上另外屋苑,拼圖可會有不同。此外,並沒有屋苑於價格升幅和租金回報兩者皆鶴立雞群,例如大興花園有着最高的升值幅度,但租金回報不是最好的。相反,星河明居收租回報較高但升值則麻麻。亦即表示,投資者要思考着重升值還是收租多些,繼而挑選適合的屋苑。不過,假設各屋苑的升值及收租情況於未來不大變,部分屋苑會比其他的優勝,例如大興花園整體比沙田第一城表現好些。

4)價格高租金亦高,但價格高低和租金回報好壞沒有關係—即是說,買貴價樓出租可收到較大的租額,但不會令收租金回報率也高,倘若假設價格愈貴,其地點也(通常)趨向優越,則可能意味地點好,本身不是保證租金回報也較好等因素,或許要靠另外環節提供優越的回報,例如升值。也作了另些簡單數值關係(correlation)計算,發覺愈是貴, 其升值幅度有較弱傾向,而這符合近年現象,就是細價樓的升值較高。

那麼是否升值高的,租金回報便差;相反升值弱的,租金回報便高?簡單答就是「不一定是」,數字的確顯示升值和收租有「少少」關係,且是背道而馳(即一高另一便低),但這聯繫不強。

每周一Web:The toxic footprint of hospitals

http://ideas.ted.com/the-toxic-footprint-of-our-hospitals/

鍾維傑

卓凌地產分析公司行政總裁

[email protected]

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