2021年6月19日

廖世浩 經管錦言

中港美房託2021平行時空

今年巴郡股東年會用了不少篇幅提及美國經濟的潛力，歷史見證着這個強韌市場一次又一次復甦。較少報道的是，巴郡早在2017年購入了STORE Capital（STOR）的股票，於疫情期間，股神低位增持該公司至接近一成股權。

STOR是一間投資於單一租戶的淨租賃房產投資信託（net-lease REIT），擁有多元化的資產和租戶組合，包括在49個州份2600多個商舖和其他地產收租項目，剔除了潛在資產增值，預期股息收益率已達4.3厘。其股息在過去5個年度從未減少，而且股價距離疫情前高位仍有15%折讓。據聞，STOR的首席執行官未經轉介直接電郵到巴郡的公共郵箱，並獲畢非德這位80多歲老人家在2小時內回覆。

美國早於1960年由艾森豪威爾總統簽署有關房地產投資信託的基礎法例，目的是要讓所有投資者，尤其是個人都可獲得商業房地產的收益回報。

自此之後，全球有40多個國家或地區相繼仿效。美國房產信託市場蓬勃，有多類型專注於特定行業的房託，除了港人熟悉的商場、寫字樓、酒店，亦有近年新興的合法大麻溫室種植場（IIPR）、環保設施大廈（GBLD），還有數據中心（EQIX）和無線電話發射塔（AMT）等，後者屬於科技行業，較少受疫情影響。

機構投資者和散戶可以利用交易所買賣基金購買一籃子房託股票，單單是最大規模的領航房地產ETF（VNQ）已經擁有接近730億美元資產。這些房託指數追蹤基金，今年迄今為止都有15%以上回報，發展各適其適，創造性可見一斑。

STOR攻中型企業租戶 獲股神增持

嚴格來說，房地產投資信託基金是一家從事私募地產收租，又可以公開發行證券的混合體公司，專業的房託基金經理更能夠利用市場資本收購房地產項目為組合增值。

以STOR為例，管理層熟知地產市道和租戶需要，專注於服務中型租戶年收入在2000萬至5億美元之間的公司，估計現有超過3萬億美元房產可供他們選擇作收購目標，進一步優化投資組合，而租客能夠在疫情後繼續專注於本業營運，會計上減輕資產負債表並提高股本回報，可以說是雙贏局面。

順豐房地產投資信託基金（02191）5月中旬在香港公開招股上市，雖然市場反應未算十分踴躍，而且從香港集資規模亦說不上為大型項目，不過作為首隻以物流為主的房託基金，無疑可以為市場提供多一項選擇，推動產品更多元化發展。

與此同時，內地經過差不多10年時間籌備，亦終於在5月的最後一天，推出首批9隻房產信託在上海和深圳交易所上市，這批信託基金分別投資於倉庫、高速公路、工業園區和污水處理廠等項目，不單期待已久，從經濟政策的角度考慮更可謂意義重大。國家和不同行業可以通過把房地資產出售給投資信託基金，創造市場的流動性，令資金調配更有效率，更有助中國降低債務負擔、加速資本市場改革、促進公共福利項目投資、改變地產發展商的經營模式，同時向非房地產市場注入資金等。

中國房託有助發展退休基金

這9隻房產信託集資反應熱烈，大部分都已預留發售給機構投資者。房託具有股票一樣的流動性，以優質資產為基礎提供穩定的收入，它的房產租金亦為通脹提供一定程度保障，從風險和收益的特徵考慮是極具吸引力，難怪它們早已成為美國退休基金資產配置的重要一環。

如果美國是一面鏡子，按着多個不同比例保守估算，中國房地產信託市值可以高達3萬億美元，而過去不斷累積增長的財富和大量退休人口，將有助發展退休基金，進而推動中國資本市場改革。

香港金融發展局一直致力提倡改善房託基金市場，而政府及監管的機構對這些措施也是持着開放態度，例如早前證監會公布落實資助香港設立的房產信託基金，每家基金可獲最多800萬元資助，希望吸引更多類似公司來港，另外又有建議將房託基金納入互聯互通等。

作為國際金融中心，香港有多家成熟的上市地產公司和房託，配備專業金融服務還包括多年有關物業管理和地產估值的經驗，我們不妨拭目以待，香港如何把握增長機遇與市場環境同步，為包括內地的地產和基礎設施建立具吸引力的資本市場，從而振興本地房託基金市場。

作者為香港科技大學工商管理碩士校友會會員

 

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