2018年4月19日

李兆波 商管啟示

住宅管理費要監管

較早前接受無綫電視(電視廣播00511)財經台的訪問，題目是住宅管理費應否要監管，我認為應該，原因是住宅的管理費水平並不合理，也影響了很多市民的福祉。發展商當然會反對，因為物業管理帶來了可觀而穩定的收入，但這項收入未必在財務報告中完全反映，因為有些發展商在年報中會不透露，或利用附屬公司來提供服務，令有關數字在年報中隱形。也有開誠布公的例子，其中某集團在2017年6月底的年度收入共183億元，售樓有132億元，租賃31億元，物業管理11億元，不是低的數字，因為發展商每年售樓的收入上落很大，但租賃及物業管理的收入卻相當穩定。

現時公共交通工具的水平基本上有監管的，巴士、的士、小巴等的票價，受運輸署的監管，即使是港鐵，政府是大股東，可以運用影響力。每位市民每月約花上數百至一千元左右於交通費上，負擔不輕。

再看看住宅的管理費，動輒要4元以上一呎，一個普通的物業每個月付上千多至數千元的管理費，而且是長期的一項支出，長住長付，但除了是業主立案法團可以和管理公司商討外，別無他法，要更換管理公司並不容易。

公平點說，有個別住宅物業管理公司的水平相當高，它們提供國際品牌五星級酒店的服務及環境，有人可能會覺得昂貴，但亦有人希望他們的家可以有這種服務及環境：24小時空調、水晶吊燈、豪華會所及餐飲等。

收取8%酬金似乎太高

當然，有這種環境及服務，成本不輕，通通由業主支付，而且在設施舊了以後，還要付出保養及更新的費用。

現時不少管理公司的做法是在管理費收入中收取一個百分比作酬金，如8%，這個水平是穩賺的，因為未有扣取薪金及折舊等成本。

以一般的企業來說，特別是勞工密集的行業，純利有6%已算不錯，以大家樂為例，它最新一年的純利是6.4%，這是減去了各項支出後的結果。如果一間管理公司在未扣除支出後收8至10%，似乎是過高，而且營商是有風險的，沒有穩賺那回事。管理好的公司便賺錢，管理不好的當然會虧損。

有些居屋的管理公司收取約1元多一呎，是基本的保安及清潔，水平不錯，證明成本不是那麼高。當然要有會所的話，成本必然大升， 但是否需要4元以上一呎，真的要看成本結構，但以現時的情況，先扣起酬金才提供服務，任由業務虧損的模式值得商榷。

不能以自由市場做擋箭牌

先撇開政府監管的問題，發展商旗下的商場會由保安公司、清潔公司提供服務，發展商有自由度，而通常是通過投標的方式來選擇服務公司，這樣便可以保證是當時市場的價格來得到服務，當價格或服務水平未如理想時，發展商可以更換服務公司，這點清潔公司最為清楚，發展商對於價格及服務水平的要求相當嚴格，它們有相當大的權利及自由度去選擇服務公司。

反觀住宅管理公司，付出的業主沒有太多權利去選，監管上也未如發展商與清潔公司般的情況。現時住宅物業的管理費有點離地，我絕不同意以自由市場為擋箭牌，說不可以管。公共交通機構也是私營企業，但一樣要受監管，為什麼關乎很多人的福祉、花費更高的住宅物業管理費不用？

社交媒體聯繫各業戶

記者問我如何在新屋邨中更換管理公司？因為大家互不認識，方法是有的，答案是運用社交媒體，問題是如何使住客知道有住戶的社交媒體，這要考當事人的智慧了。我有方法，但不方便在此說，基本上是O2O（online and offline）一起用。聯繫了各業主、住客後，可以來一個公投，看看大家認為的管理費水平是多少，服務水平的期望又如何。

政府有責任監管管理費的水平，因為現時的水平不合理。市民辛辛苦苦地儲了首期，置業時被政府插了一刀，我指的是印花稅，以後直到出售為止，每月要付出沒有太大選擇而高昂的管理費。政府可以做的是要求在香港營辦住宅物業管理要領取牌照，再在牌照內訂出條款，包括收費的水平，這樣可望把管理費用的水平趨於合理。

作者為香港中文大學國際貿易與中國企業課程聯席主任

 

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