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2013年6月27日

陳紹璋 建築思話

修改啟德規劃遠勝填海造地

全港首辦的兩幅「港人港地」拍賣,最終竟全數由「非港人」的境外發展商完美投得,是本港土地行政史上的一項紀錄。本來塑造成一眾「無殼蝸牛」的理想家居,原來只是南柯一夢,估計建成後的單位又將是過萬元一呎的豪宅。

啟德發展區的規劃始自上世紀末,經歷多番波折,原本2000年的方案給《保護海港條例》全盤推翻、興建郵輪碼頭及大型運動場館的爭議不斷,以至配合申辦「夢想」亞運等,逐漸演變成現時「各方妥協」的結果,其實並不理想,甚至已經變得有點不倫不類。

啟德方案 令人扼腕

信手拈來其不足之處已數不勝數,例如沒有適設的橋樑連接跑道末端與觀塘區、郵輪碼頭缺乏配套設施、把大型體育城置於市中心、部分海濱給公路天橋霸佔致使行人不能享用連綿的海濱長廊等等……。

作為香港市區最後一片可以周詳做好規劃的土地,啟德發展區現時的落實方案確實令很多專業人士扼腕惋惜。

其中一個在茫茫爭議聲中常給遺漏的重點,就是整個區的「發展密度」。一般來說,政府在規劃新發展區時,首先會訂定該區的樓宇發展密度指標;市區的住宅樓宇發展密度地積比(即樓面面積與地段面積之比率)通常是八至十倍(下以中位數九倍作討論),非住宅則為十五倍。

至於整體區域的發展密度總值,一般都沒上述指標那麼高,因為道路和其他較低密度的社區設施,例如公園、學校等會把實質總值壓低一點。

由於傳統舊區的道路較窄,社區設施較少,整體區域發展密度便會較貼近九和十五這兩個參數上限。相對而言,新發展區則會較低,新市區住宅發展密度指標一般是七點五至九,鄉郊地區由零點四至三不等,例如將軍澳住宅區的密度指標是八,西九填海區的指標亦相若。

近年,由於市民對市區發展密度過高引致熱島效應及屏風樓等環境問題的關注,政府傾向降低新發展區的發展密度。啟德發展區就是在這背景下創出「城中城」的概念——住宅密度指標大幅降低至五倍,當中更有三分一土地用作綠化空間。依現時規劃,由於綠化比例高,加上郵輪碼頭、體育城等低密度設施佔地廣闊,住宅密度的指標雖然是五倍,但將來建成後,見到的結果卻會是個整體區域發展密度比元朗坪山還要低的啟德!

富豪綠洲 就在城中

對於這種豪爽寬鬆的市區用地規劃,多年來已有聲音批評是矯枉過正,不單未能善用土地資源,還製造一個「超級無敵維港靚景富豪城」,非腰纏萬貫者可以免問!在毗鄰九龍城和土瓜環等高密度區域(住宅密度約九倍)的情況下,這實在是個名副其實的「城中綠洲」,但是香港是否真的需要這麼一個「富豪綠洲」?

一個擁有港鐵沙中線接駁的全新社區,交通、商業、社區設施配套齊備的「熟地」,總住戶數量竟不足十萬,只相當於三個大型屋苑。當政府雷厲風行地為市民植入「香港沒足夠土地建屋」的觀念,要填海造地、甚至開發岩洞以解地荒之際,政府應否首先檢討一下,到底我們有沒有善用現有的土地資源?

修改發展 更為化算

按一般的審理程序,如要修改啟德發展區的分區計劃大綱圖,估計大約需時兩年,肯定會為啟德發展帶來一點延誤。但相比填海要耗用的時間和挑起的社會爭端,這修改倒還是划算的。

早前有某政府委員會委員提出,須增加啟德發展區的住宅數量,糾正現時的不合理規劃,其方向正確,亦呼應了專業界多年來在這要點上的質詢。

只可惜,上屆政府對這個議題充耳不聞,今屆政府又有心無力,社會上「成功爭取」民粹風氣盛行,喝止有關提議的聲音此起彼落——不要阻礙體育發展、不要啟德再曬太陽、不要「阻住地球轉」。

在現今新聞纏身的行政領導下,政府能否再以當初復建居屋、停辦置安心計劃等改變既定土地房屋政策的魄力,重新檢視啟德規劃,好使我們不要明知行錯了還得繼續走下去,將是現屆政府對許下「民生無小事」這個承諾的巨大考驗。

作者為香港建築師學會會員;文章只代表個人意見,不代表學會立場。

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