2023年5月19日

李子衝 觀潮篇

消委會不要過度消費

消費者委員會一直是具有公信力的組織，每月出版的《選擇月刊》大多切中時弊，為市民提供重要的消費訊息；一般的研究都能夠以科學數據說明問題，提出建議，保障消費者權益。可是最近一份《創優增值──提升香港物業管理費的透明度和管治》，香港私人住宅物業管理費研究公布，未免有點令人失望。

物業管理行業存在了一段長時間。早期的建築物比較簡單，甚至沒有管理，名為「三無大廈」。由於香港不斷發展，樓宇建造多元化，管理模式亦多元化，業界管理水平參差，社會要求行業專業化，避免管業上的流弊。政府聽從民意，2016年通過《物業管理服務條例》，法例主要有三部分：物管公司發牌制度、物管從業員發牌制度、設立物業管理業監管局。

法例在2020年生效，發牌給物管公司和物管人（管理或監督才需要領牌，不是一般前線從業員），有3年過渡期，讓市場適應，過渡期將於今年7月底完結。根據物監局數字，目前已經向500間物管公司，以及一萬名物管從業員發牌。說明行業在穩定進步中，但是未完成新一步台階，現在進行研究似乎不是合適時間。

難怪物監局對研究報告發表後的回應冷淡，並沒有認同的字眼，只說：「隨着社會不斷進步發展，物業類型規模以至功能變得複雜及多元化，物管服務亦涉及不同專業範疇，物管服務的提供多元化，管理費水平難以一概而論。故此，在採購物管服務時，不應單憑管理費的高低而作出選擇物管公司的決定。」

細看報告一些數據，發覺研究採樣可能有所偏差。譬如講及管理費水平，報告指出：「介乎每月200港元至3700港元，平均每月1108港元或每平方呎27港元，平均約佔受訪業主家庭每月收入的7.4%。」以1108元計算，佔家庭收入7.4%，即受訪家庭收入大概15000元（14972元），明顯屬於香港收入偏低的一群。根據統計處去年第四季資料，家庭住戶入息中位數是28900元，用這數字運算，管理費的水平只佔家庭收入3.7%，明顯是很大的誤差，容易誤導公眾。當然，樣本不同，結果會不一樣，總之這次採樣會引起很大的爭議。

報告提到另一個問題，就是「擁有較大業權份數的業主可影響其他業主的利益」。原則上，業權較大，多交管理費，有較大的話事權是無可厚非的。但是報告建議第三項：「以公平為原則，通過允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款。」這是搬龍門建議，要數量，不要份數，有點輸打贏要。

講及物業管理和業權，最大爭議是港鐵物業，可是報告卻隻字不提，令很多港鐵物業業主不滿。其實本土研究社之前已有文章批評，港鐵除了壟斷鐵路物業發展，還壟斷上蓋的物業管理權，一般有三種策略。

第一是「巨無霸式」業權壟斷，業權分布往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，掌握屋苑的物業管理權。

第二是「堆砌式」業權整合，資料顯示除住宅物業外，將商業項目、辦公室項目，以及酒店項目一起併入，增加在公契份額。第三是「落釘式」業權否決，掌控最少20%業權，保有否決權。三大策略增加港鐵在管業方面的話事權。

消委會的研究無視這方面的情況，沒有探討研究，明顯是缺失。

時事評論員

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