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2021年5月29日

張廣揚 建築思話

促進城市發展 優化空間質素

近年香港面對不少城市發展的問題,例如解決舊區重建困局、加快住宅供應,以及提升城市空間環境的質素,包括改善空氣質素、增加綠化等。

舊區重建方面,香港的物業市場價格透明開放,舊樓業主都「好識計數」,要「計得掂數」集齊業權成為較有規模的社區發展項目買少見少。因此在很多大型發展商或市建局眼裏,中、小型發展項目往往是雞肋。而且即使他們能夠集齊八成業權進行強制拍賣,所花的時間程序都是大排長龍。在漫長的等待過程中,這些物業很難吸引人願意短租一兩年,唯有空置着;期間,發展商亦不太願意再投入資源去維修保養,令物業的狀況及相關地區的環境質素不斷下降。若果發展商想更進一步併購鄰近物業以重整區內街道,從而增加發展收益,當中涉及的規劃申請和更改地契條款更需再用上額外數年以上,令重建項目的完成更加遙遙無期。

過去香港很多物業都是以單幢形式發展的,雖然規模比較小,但是只要地段有三百至四百方米面積,大概兩三幢舊樓號數(俗稱兩三個冧巴)也是可以發展出有質素的居住環境。假如政府能夠增加誘因,令一些小型發展商覺得值得投資,是否能夠加快重建步伐呢?讓我們先看發展單幢物業會遇上什麼困難?

香港進行這類舊樓住宅重建發展主要有三方面的規範:首先,地契方面必須跟新建樓宇的用途及相關技術條款沒有衝突,最好是所謂沒有限制的地契(unrestricted lease),這樣便省卻需要補地價的考慮。

另外是規劃方面,每個項目都需要符合規劃署在每區所制定的分區規劃大綱圖中所規定的發展參數。在現行的城市規劃下,以九龍為例,根據建築物密度研究檢討,九龍市區的住宅發展地積比率定為最高的7.5倍,連同商業部分整體地積比率最高亦只可是9倍。事實上這規劃參數規定對建築物條例下定為甲類(即緊連一條4.5米闊街道)地盤發展沒有太大效用,因為這類地盤在條例內的住宅可建面積比率為8倍,非住宅可建面積比率為15倍,在商住綜合發展時的計算要按比例攤分,所以絕不會出現同時有7.5倍住宅加1.5倍商業部分共9倍的建築物。

現時發展商因要達致整體9倍面積的情況,反而會將住宅地積比率下調大概8%至約6.9倍,非住宅為約2.1倍,整體其實是減少了規劃上希望可提供的住宅面積,製造了「額外」的商業空間。

提出重建誘因及補償

在香港這樣高密度的城市,公共道路及城市中的戶外空間對生活質素十分重要。近年政府不斷推動環境改善工作,去年《施政報告》亦提出要在2050年前達到碳中和,要達致效果,城市空間的質素和綠化的運用非常重要。

過去為了配合城市的高速發展及道路網絡建設的需要,政府要求業主在重建發展時做路面擴闊,將建築物所在的地段與街緊連的界線向後退入,並且在此範圍內不興建建築物,令行人路能夠擴闊,從而增加城市空間。同時,為了給予發展項目誘因及補償,政府亦會同意在重建時給予新建築物額外的地積比率及覆蓋率。根據這形式擴闊路面,政府便取得額外的道路空間,這些空間很多時會由政府接收管轄、保養和維修,政府便有機會利用這些空間來改善環境及道路設施,當然往後的維修保養便由公帑支付。亦因如此,當政府推行綠化工作時,往往需要同時一併考慮維修及保養,以致很多時候只能將改善資源集中在重點區域。不過,這些額外地積比率「優惠」一直被視為有利於發展商,故此當局現時審批重建項目時,對這類型申請變得十分嚴格,以防濫用。

現在為了繼續改善城市空間,取而代之的做法是屋宇署利用作業備考形式,強制大部分新建建築項目在希望取得一些面積豁免如冷氣機房、空中花園、會所設施、管理處空間等適意設施,又或者是住宅的露台和工作平台面積扣減之下,必須將建築物從地界退入一定程度的空間,並加入綠化,以改善城市的空氣流通。然而這些空間仍然屬於物業地段內的範圍,當中的綠化便由地段內的業主負責維修保養,羊毛出自羊身上,物業管理費亦會因應相對提高,而且如何維持、延續這些綠化,責任誰屬也是需要處理的。

就着以上在規劃上和建築物條例內的發展參數分別,以及不同年代政府對於擴闊城市公共空間的做法,筆者試想像若然從改善城市生活質素的角度,建築物從地界退入的形式,能夠優化公共空間及提供綠化機會,那麼只要政府願意對甲類地盤取回部分在地界內的退入面積,以建築物條例賦予的權力增加額外的地積比率,但仍然不容許超過城市規劃中的規限,是否就能夠令建築項目「炒盡」,提供多一些住宅單位呢?在數字計算上,如果甲類地盤建築項目根據規劃容許提供了1.5倍商業部分,雖然規劃容許另外提供7.5倍住宅地積比,但為了同時要符合建築物條例規範中8倍住宅與15倍非住宅之比例分配,這項目就只能夠提供(15-1.5)x 8/15= 7.2倍的住宅面積。若然能有機制能提升住宅部分多0.3倍,至7.5倍,縱使這樣會產生多約一層住宅樓宇的高度,亦不會對整個城市空間帶來太大的負面影響,反而給予一些誘因令發展商盡快發展手上的物業並加快住宅供應。

香港建築師學會會員

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