2017年4月20日
《施政報告》提出把西九文化區內的酒店/寫字樓/住宅(HOR)用地以象徵式地價批給西九管理局,容許管理局與私人財團以「建造、營運、轉移」(BOT)形式發展,將租金收入用作支付西九的營運開支。
西九用地全新安排
然而,這BOT並非傳統的一種,既不受立法會監察,亦不受政府內部公私合營守則約束,而且西九管理局需要向政府繳交一筆「前期溢價」(Upfront Premium),以及日後轉移後需與政府把收入分賬(Sharing),這可說是沒有先例的融資安排,根本並非一般BOT這麼簡單,應稱之為 「前溢、建造、營運、轉移、分賬」(UBOTS),而且並非一公一私的公私合營,而是一公(政府)、一半(半官方-西九管理局)、一私(財團)的「公半私合營」模式(Public, Quasi-Public, Private Partnership, PQPP)。
政府文件資料顯示HOR用地可建樓面面積為366620方米,我初步估算建成後總值超過700億元,建造成本約110億元,扣取其他開支,地價約值470億元。
可惜,政府文件並沒有提供詳細現金流資料,更沒有提及前期溢價佔整體地價的比例。
假設前期溢價為30%,即政府可馬上先收取140億元,這對投標財團計及融資成本有重大影響,因為前期溢價比建築成本還要多,總投資成本隨時超過300億元,但回本期卻可能相當長,因為BOT項目的物業一般不能「賣散」,多數作長期收租之用,估計投標財團需要甚高的回報,才會有興趣落標。
由於收入以長期收租為主,對西九管理局估計的每年營運虧蝕5億元來說,頭數年未完全入伙的期間未必能夠應付,因此仍須向外舉債,支付利息會進一步削弱項目的財務可行性。
況且,即使不計利息支出,若把餘下的土地價值平均分配給西九管理局和合作財團(政府沒有提供數據),該項收入可能只能支持34年的營運時期,資金用盡後的融資安排仍然沒有解答。
UBOTS其實可以這樣理解,即政府以三折賣地(假設30%前期溢價),財團買家獲得七成土地價格優惠後,財團向西九管理局分享收入30年,之後的收入由西九管理局與政府分享。
三「贏」方案避開監管
為什麼有這麼多問題,政府仍然決定採用UBOTS方式融資?我相信這與以下三「贏」目的有關。
首先,政府可以獲得一筆可觀的賣地收入(假設三折)來「餵」大白象工程支出;第二,西九管理局可以獲得融資資產作營運開支,可以繞過立法會審批,可以避開政府內部公私合營指引的規定,使錢自可安枕無憂;第三,財團可以從中獲得巨利,千載難逢。
事實上,從最近西九故宮事件,西九管理局的採購程序非常黑箱,不但多次大幅超支,又屢次繞過立法會審議和諮詢市民,或者先斬後奏,甚至刻意隱瞞真相。
譬如在聘任建築顧問為西九故宮作前期準備工作上,並沒有通知立法會,被揭發後先以500萬元以下項目作為擋箭牌,因為內部採購指引容許免董事局批准為由,但及後再被傳媒揭發,即使單標委任顧問合約,內部採購指引規定仍必須有投標過程,而不可獨自委任。這些事件令市民非常擔心西九管理局日後的營運及融資的安排,現時政府以公半私合營方法,正是讓西九管理局避過監察,日後的超支和私相授受的情況恐怕只會更加變本加厲。
姚松炎_立法會(建築、測量、都市規劃及園境界)議員
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