CCL年內瀉近14% 海嘯後最大跌幅
2022年下半年本港進入加息周期,引發二手住宅樓市出現劈價及蝕讓潮,樓價急插水,反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報158.57,相對2021年底的184.55回落14.07%,創2008年按年急跌15.23%後最大跌幅。而CCL與港九新界東及新界西四大分區樓價指數,同回到2017年的5年前水平。
四大分區樓價指數以新界東最傷,2022年以來累跌16.36%,低見168.89。九龍區樓價指數下挫15.92%至150.44。新界西樓價指數回落14.78%,僅報146.63。港島區樓價指數雖然是四區中表現較佳,但期內仍下滑13.83%至162.59。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,利率持續向上,相信樓價調整未完。
柏瓏I爆工序不符圖則事故
信置(00083)、嘉華國際(00173)及中國海外(00688)合作發展的港鐵錦上路站柏瓏I【圖】,2022年11月爆出「黑天鵝事件」,該盤因承建商在進行部分建築工序時與審批圖則有出入,須進行修正。發展商強調,工程進度不會受影響。
屋宇署派員到地盤視察後亦表示,柏瓏I地庫層其中16條仍在建造階段的鋼筋混凝土支柱,用以穩定主鋼筋的鋼箍筋之安裝間距及數目,與批准圖則不符,已要求註冊承建商把欠妥的混凝土支柱拆除,並按照批准圖則重新建造。
項目在2022年4月底開售,6天內速沽710伙(其後有兩伙撻訂),佔單位總數715伙的99%,屬2022年熱賣紅盤,預計2024年10月中入伙。
一手市場失色 年銷不足萬伙
在第五波疫情及加息影響下,2022年一手市場表現失色。截至2022年12月19日,一手市場錄得9040宗成交,僅為2021年全年16971宗的53.3%,全年成交量勢低於1萬伙,料創2013年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》後新低。
單計具「北部都會區」概念新盤(包括屯門、元朗、天水圍、粉嶺及北區),同期錄4999宗成交,佔整體55.3%。展望2023年,市場最少有1萬個受惠「北部都會區」的單位可供發售,有望撐起大市。其中,最矚目是新地(00016)輕鐵天水圍天榮站上蓋項目【圖】,提供約2000伙,第1期正申請預售樓花同意書,佔1393伙。
太古城造價失守心理關口
本港2022年經歷疫情最嚴峻時期,加上加息周期啟動,二手樓價自年中起出現明顯跌幅,而且跌勢加劇,市場上蝕讓及低價成交頻現。向來樓價較硬淨的市區物業亦難獨善其身,港島主要藍籌屋苑鰂魚涌太古城【圖】2022年內樓價急回,2房連環錄得跌穿800萬元的成交,3房單位更低於1000萬元的心理關口,與8年前造價看齊。
作為上車指標的沙田第一城,在2022年9月亦錄得跌破400萬元的個案,為近5年來首見。
二手市場湧現蝕讓成交,在2018至2019年期間入市而在2022年沽出單位,動輒虧損逾百萬元。豪宅物業損手情況更嚴重,西半山敦皓有高層單位,原業主持貨約3年半,賬面勁蝕5080萬元或26.9%;同區天匯高層複式單位持有約5年沽出,賬面大幅損手2200萬元或5.5%。
十大屋苑價量挫 嘉湖每呎穿萬元
傳統十大藍籌屋苑2022年表現差強人意,根據中原地產統計,2022年11月十大屋苑平均成交呎價相對2021年底全數下跌,跌幅由13.4%至24.3%。上車屋苑天水圍嘉湖山莊【圖】呎價於10月跌穿1萬元,報9577元,雖然11月輕微回升至9636元,但首11個月累計仍跌16.9%。
十大藍籌屋苑於2022年首11個月僅錄2068宗成交,較2021年同期3338宗,急挫約38%。全數屋苑按年成交量萎縮,幅度由18%至50.5%。減幅最大為東涌映灣園,2021年同期錄271宗成交,跌至2022年首11個月的134宗,按年減少137宗或50.5%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計,如市場繼續缺乏好消息,十大屋苑12月成交量將維持低迷,樓價繼續向下,跌幅恐再擴大。
半山波老道豪宅 淡市錄世紀大刁
雖然2022年新盤市場淡靜,但豪宅市場錄得罕有世紀大刁。長實(01113)於9月宣布,出售旗下半山波老道21號超級豪宅項目21 BORRETT ROAD【圖】尚未沽售的住宅單位、車位,連同項目欠負長實的銷售貸款予LC Vision Capital(新加坡基金、由華瑞資本管理),作價207.66億元,每方呎6.2萬元。
此外,嘉里建設(00683)旗下九龍半山現樓超級豪宅項目緹山,2022年10月連3個車位以5.08億元沽出面積最大的別墅1號洋房,成交價創九龍區一手洋房《一手住宅物業銷售條例》2013年4月底實施以來新高。
買賣兩閒 逾800代理丟飯碗
物業買賣成交量下跌,連帶地產代理亦飯碗不保。本港四大代理行(中原地產、美聯物業、利嘉閣地產及香港置業)在2022年掀起裁員潮,並關閉部分分行以節省成本。最大規模為中原地產【圖】,自2022年初以來已經流失500名員工及減少20間分行,若市況持續不景,最壞情況下2023年首季額外減少多500人,全年將結束60間分行。
地產代理監管局數據顯示,截至2022年11月底,總持牌代理人數共41239人,不單較2021年底累積減少823人或約2%,更創2021年8月錄得41208人後近15個月新低。地產代理界在2020年初也曾經縮減規模,當年在新冠疫情及社會運動雙重夾擊下,物業交投量萎縮,代理行採取自然流失政策,並推出無薪假期計劃。
全幢工廈受捧 嘉里乘勢出貨
2022年整體投資物業氣氛薄弱,據萊坊資料顯示,2022年投資市場共錄得逾170宗交易,成交總值約540億元,金額按年下跌約35%。物業類型方面,以全幢工業物業最受歡迎,共有逾128億元資金投資工廈。
2022年主要大手成交都涉及工業物業,因為工廈靈活度較高,收租回報不俗之餘,亦具改裝或重建提高價值的空間。
嘉里建設(00683)於5月以46.2億元向華潤物流出售嘉里(沙田)貨倉【圖】及嘉里(柴灣)貨倉兩項物業;美資基金Nuveen在4月斥28.8億元購入葵涌集運中心全幢數據中心。
銀主盤飆85% 中細價樓重災
本港樓價在2022年的跌幅多達雙位數,導致不少住宅物業頓成負資產,甚至淪為銀主盤。交投銳減令銀主盤積壓,全港銀主盤存量自2022年5月起一直按月上升,至10月終突破200個,屬2009年11月後、近13年以來首次衝破此水平。
截至2022年11月底,全港放售中的銀主盤已增至約230間,與2021年同期約124間比較,按年急升逾85%,數量直逼2008年金融海嘯後近320伙的惡劣情況。
最新約230間銀主盤當中,有約193伙或近84%屬住宅物業。中細價樓更成為重災區,有近七成銀主盤是叫價低於1000萬元的中小型住宅單位。
貴重銀主盤中,山頂超級豪宅TWELVE PEAKS【圖】雙號洋房,2022年初以3.87億元售出,較2015年2月的一手購入價約5.06億元,低約1.19億元或23.5%。
商廈空置率升 偶錄大手預租
環球經濟疲弱,加上中港兩地未能通關,寫字樓租賃市場淡靜,本港整體寫字樓空置率由2021年底不足10%,升至2022年最高曾見11%;過去空置率偏低的中環甲級寫字樓,在2022年內亦升穿8%。空置率高企,拖累寫字樓租金持續下跌,2022年全年租金已有約一成調整,中環亦下挫約5%。
受惠租金下滑,2022年寫字樓曾出現矚目租賃成交,國際財富管理機構瑞銀(UBS)提早近4年預租新地(00016)尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋【圖】9層寫字樓樓面,涉及總樓面面積約25萬方呎,屬本港過去4年來最大宗寫字樓租賃成交。
恒地(00012)中環The Henderson和南豐九龍東啟德AIRSIDE兩個旗艦級商業項目,2022年內都錄得租賃成交,但仍有不少樓面待租。