CCL年內瀉近14% 海嘯後最大跌幅
2022年下半年本港進入加息周期，引發二手住宅樓市出現劈價及蝕讓潮，樓價急插水，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報158.57，相對2021年底的184.55回落14.07%，創2008年按年急跌15.23%後最大跌幅。而CCL與港九新界東及新界西四大分區樓價指數，同回到2017年的5年前水平。
四大分區樓價指數以新界東最傷，2022年以來累跌16.36%，低見168.89。九龍區樓價指數下挫15.92%至150.44。新界西樓價指數回落14.78%，僅報146.63。港島區樓價指數雖然是四區中表現較佳，但期內仍下滑13.83%至162.59。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，利率持續向上，相信樓價調整未完。
柏瓏I爆工序不符圖則事故
信置（00083）、嘉華國際（00173）及中國海外（00688）合作發展的港鐵錦上路站柏瓏I【圖】，2022年11月爆出「黑天鵝事件」，該盤因承建商在進行部分建築工序時與審批圖則有出入，須進行修正。發展商強調，工程進度不會受影響。
屋宇署派員到地盤視察後亦表示，柏瓏I地庫層其中16條仍在建造階段的鋼筋混凝土支柱，用以穩定主鋼筋的鋼箍筋之安裝間距及數目，與批准圖則不符，已要求註冊承建商把欠妥的混凝土支柱拆除，並按照批准圖則重新建造。
項目在2022年4月底開售，6天內速沽710伙（其後有兩伙撻訂），佔單位總數715伙的99%，屬2022年熱賣紅盤，預計2024年10月中入伙。
一手市場失色 年銷不足萬伙
在第五波疫情及加息影響下，2022年一手市場表現失色。截至2022年12月19日，一手市場錄得9040宗成交，僅為2021年全年16971宗的53.3%，全年成交量勢低於1萬伙，料創2013年4月底實施《一手住宅物業銷售條例》後新低。
單計具「北部都會區」概念新盤（包括屯門、元朗、天水圍、粉嶺及北區），同期錄4999宗成交，佔整體55.3%。展望2023年，市場最少有1萬個受惠「北部都會區」的單位可供發售，有望撐起大市。其中，最矚目是新地（00016）輕鐵天水圍天榮站上蓋項目【圖】，提供約2000伙，第1期正申請預售樓花同意書，佔1393伙。
太古城造價失守心理關口
本港2022年經歷疫情最嚴峻時期，加上加息周期啟動，二手樓價自年中起出現明顯跌幅，而且跌勢加劇，市場上蝕讓及低價成交頻現。向來樓價較硬淨的市區物業亦難獨善其身，港島主要藍籌屋苑鰂魚涌太古城【圖】2022年內樓價急回，2房連環錄得跌穿800萬元的成交，3房單位更低於1000萬元的心理關口，與8年前造價看齊。
作為上車指標的沙田第一城，在2022年9月亦錄得跌破400萬元的個案，為近5年來首見。
二手市場湧現蝕讓成交，在2018至2019年期間入市而在2022年沽出單位，動輒虧損逾百萬元。豪宅物業損手情況更嚴重，西半山敦皓有高層單位，原業主持貨約3年半，賬面勁蝕5080萬元或26.9%；同區天匯高層複式單位持有約5年沽出，賬面大幅損手2200萬元或5.5%。
十大屋苑價量挫 嘉湖每呎穿萬元
傳統十大藍籌屋苑2022年表現差強人意，根據中原地產統計，2022年11月十大屋苑平均成交呎價相對2021年底全數下跌，跌幅由13.4%至24.3%。上車屋苑天水圍嘉湖山莊【圖】呎價於10月跌穿1萬元，報9577元，雖然11月輕微回升至9636元，但首11個月累計仍跌16.9%。
十大藍籌屋苑於2022年首11個月僅錄2068宗成交，較2021年同期3338宗，急挫約38%。全數屋苑按年成交量萎縮，幅度由18%至50.5%。減幅最大為東涌映灣園，2021年同期錄271宗成交，跌至2022年首11個月的134宗，按年減少137宗或50.5%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，如市場繼續缺乏好消息，十大屋苑12月成交量將維持低迷，樓價繼續向下，跌幅恐再擴大。
半山波老道豪宅 淡市錄世紀大刁
雖然2022年新盤市場淡靜，但豪宅市場錄得罕有世紀大刁。長實（01113）於9月宣布，出售旗下半山波老道21號超級豪宅項目21 BORRETT ROAD【圖】尚未沽售的住宅單位、車位，連同項目欠負長實的銷售貸款予LC Vision Capital（新加坡基金、由華瑞資本管理），作價207.66億元，每方呎6.2萬元。
此外，嘉里建設（00683）旗下九龍半山現樓超級豪宅項目緹山，2022年10月連3個車位以5.08億元沽出面積最大的別墅1號洋房，成交價創九龍區一手洋房《一手住宅物業銷售條例》2013年4月底實施以來新高。
買賣兩閒 逾800代理丟飯碗
物業買賣成交量下跌，連帶地產代理亦飯碗不保。本港四大代理行（中原地產、美聯物業、利嘉閣地產及香港置業）在2022年掀起裁員潮，並關閉部分分行以節省成本。最大規模為中原地產【圖】，自2022年初以來已經流失500名員工及減少20間分行，若市況持續不景，最壞情況下2023年首季額外減少多500人，全年將結束60間分行。
地產代理監管局數據顯示，截至2022年11月底，總持牌代理人數共41239人，不單較2021年底累積減少823人或約2%，更創2021年8月錄得41208人後近15個月新低。地產代理界在2020年初也曾經縮減規模，當年在新冠疫情及社會運動雙重夾擊下，物業交投量萎縮，代理行採取自然流失政策，並推出無薪假期計劃。
全幢工廈受捧 嘉里乘勢出貨
2022年整體投資物業氣氛薄弱，據萊坊資料顯示，2022年投資市場共錄得逾170宗交易，成交總值約540億元，金額按年下跌約35%。物業類型方面，以全幢工業物業最受歡迎，共有逾128億元資金投資工廈。
2022年主要大手成交都涉及工業物業，因為工廈靈活度較高，收租回報不俗之餘，亦具改裝或重建提高價值的空間。
嘉里建設（00683）於5月以46.2億元向華潤物流出售嘉里（沙田）貨倉【圖】及嘉里（柴灣）貨倉兩項物業；美資基金Nuveen在4月斥28.8億元購入葵涌集運中心全幢數據中心。
銀主盤飆85% 中細價樓重災
本港樓價在2022年的跌幅多達雙位數，導致不少住宅物業頓成負資產，甚至淪為銀主盤。交投銳減令銀主盤積壓，全港銀主盤存量自2022年5月起一直按月上升，至10月終突破200個，屬2009年11月後、近13年以來首次衝破此水平。
截至2022年11月底，全港放售中的銀主盤已增至約230間，與2021年同期約124間比較，按年急升逾85%，數量直逼2008年金融海嘯後近320伙的惡劣情況。
最新約230間銀主盤當中，有約193伙或近84%屬住宅物業。中細價樓更成為重災區，有近七成銀主盤是叫價低於1000萬元的中小型住宅單位。
貴重銀主盤中，山頂超級豪宅TWELVE PEAKS【圖】雙號洋房，2022年初以3.87億元售出，較2015年2月的一手購入價約5.06億元，低約1.19億元或23.5%。
商廈空置率升 偶錄大手預租
環球經濟疲弱，加上中港兩地未能通關，寫字樓租賃市場淡靜，本港整體寫字樓空置率由2021年底不足10%，升至2022年最高曾見11%；過去空置率偏低的中環甲級寫字樓，在2022年內亦升穿8%。空置率高企，拖累寫字樓租金持續下跌，2022年全年租金已有約一成調整，中環亦下挫約5%。
受惠租金下滑，2022年寫字樓曾出現矚目租賃成交，國際財富管理機構瑞銀（UBS）提早近4年預租新地（00016）尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋【圖】9層寫字樓樓面，涉及總樓面面積約25萬方呎，屬本港過去4年來最大宗寫字樓租賃成交。
恒地（00012）中環The Henderson和南豐九龍東啟德AIRSIDE兩個旗艦級商業項目，2022年內都錄得租賃成交，但仍有不少樓面待租。
