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2023年6月6日

陳超國 天圓地方

市建局收購補償機制須檢討

市建局行政總監日前表示7年樓齡收購補償機制有檢討必要,筆者十分認同。但總監指持有十幾個單位的業主皆可每個單位獲得7年樓齡的補償並不完全正確。根據市建局網頁的資料,單一項目中每名業主最多只可有3個自住單位獲得足額的7年樓齡補償,餘下單位的補償金額會大幅減少。

市建局於2001年由土地發展公司變身成立時,可說是主導了本港的舊區重建。當年發展商併購業權重建十分困難,直至1999年強拍條例生效後才得以改變局面,但條例通過的初期,發展商仍未充分了解條例的運作,每年的強拍申請宗數寥寥可數。2008年金融海嘯後樓市飛升,發展商始積極參與市區舊樓業權併購重建,高峰期每年近40宗強拍申請。

發展商大舉參與市區重建,再加上市建局的項目規劃,令市區舊樓價值大幅上升,大量舊樓單位的業主已由原來的老街坊轉手到投資者,其中不少更家財萬貫,市建局實在沒有任何理由給予這類業主豐厚的補償和回報。而市場亦以7年樓齡的價值為分水嶺,付出7年樓齡或以上的收購價後仍然有利可圖的項目,往往被發展商快人一步併購發展,而無利可圖的項目則由市建局包辦。在此情況下,市建局的重建項目可謂打定輸數。過去問題沒有浮出水面,全因樓市年年上升,局方即使以「蝕本價」收購項目單位,項目日後落成時樓價上升了幾成,很多時可以轉虧為盈。但政府決心解決高樓價問題,樓市年年上升的情況很難再持續,市建局不改變補價機制,未來便需政府大量補貼才能長期運作。

有業界建議補償樓宇的年齡可以被收購物業的樓齡決定,例如50年以下,維持7年,50至60年的,補償用10年樓齡,60年以上,可用13年樓齡補償。筆者認為這建議有違市建局改善舊樓居民居住環境的初心。7年樓齡補償機制並非商業考慮,而是公共政策,受惠者的待遇宜一視同仁,況且建議亦可能帶來執行上的困難。大規模的重建項目必定包含不同樓齡的舊樓,那麼同一項目中樓齡49年和51年的業主所得到的補償大有分別,容易引起訴訟和怨氣。

若然市建局的收購補償機制是公共政策,筆者建議重新審視7年樓齡的基準可否調整為15年或20年。1973年新建築物條例通過後落成的住宅樓宇,在各方面均比之前落成的樓宇大幅改善,因此7年樓齡和20年樓齡的樓宇設施和居住環境不會有太大分別,而且7年樓齡和10年樓齡的價值差別不會太大,未必能有效大幅降低收購成本。另一方面,現時7年樓齡的補貼,多是以自置居所津貼的形式發放,筆者認為可以引入資產審查制度。日後如要獲得自置居所津貼的全額補償,必須由業主自行提出申請和願意配合資產審查。未能通過資產審查或不願配合資產審查的業主便只能獲得部分的自置居所津貼。

香港樓價過去易升難跌,但隨着時勢變化和政府決心降低房價,過去的發展模式已經過時,政府宜及早檢視市建局的運作模式和補償機制。

陳超國_第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

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