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2022年5月10日

陳超國 天圓地方

標準金額補地價 觀察成效再優化

政府於去年初推出工廈重建標準金額補地價先導計劃,大受業界歡迎,短短一年已經有6個項目以標準金額完成補地價程序,尚有多宗申請正在處理中,其中更有由工業轉為住宅的項目,有望提升供應量。

政府見到計劃在工廈重建獲得初步成果,遂把計劃擴展至新界的發展項目。新計劃只適用於古洞北、粉嶺北和洪水橋3個新發展區,充分發揮以標準金額補地價規劃不同地區發展先後秩序的功能。

地政總署率先公布古洞北和粉嶺北的標準地價金額,筆者認為相當貼市且具吸引力,估計不少發展商會循這途徑開發新項目,有助解決住宅用地短缺的問題。標準地價金額可以說是各新發展區內不同用途的土地的平均價值,有時較土地實際成交呎價為高或低亦不足為奇。

有業界狠批農地的標準金額過低,未能反映農地作為露天倉、停車場、貨櫃場等另類用途的價值。農地的標準地價為每方呎372元,而可作另類用途的農地呎價隨時過千元,兩者間的確有差異,但筆者相信不會影響發展商進行換地的興趣。

筆者曾詢問一大發展商今次公布的農地標準金額會否欠缺吸引力,發展商回答說他們不會為一棵樹放棄一個森林,更問筆者如果一幢唐樓的地舖租了給一家人氣極旺的餐廳,租金收入豐厚,發展商會不會為了這些租金而放棄整個重建項目?

筆者想起一個重要的評估原則。當物業被發展商收購重建時,業主需要衡量現用價值還是重建價值較高。如果重建價值遠高於現用價值,即使業主找到了一個願付高價的好租客,業主也會自動放棄以現有租金計算物業的價值,以換取物業的重建價值。假設發展商希望交吉交易而須提早結束租約時,業主還須自行承擔支付給租客的一切賠償。政府收地時計算賠償金額也是基於同樣的原則。重建值和現用值是魚與熊掌,農地業主如想兩者均可兼得便是貪婪了。

另一方面,即使反映了另類用途的價值,農地的呎價都只是千多元,扣減了農地標準地價,每方呎差額很多時不到一千元,以地積比率3至5倍計算,樓面地價的差別只是兩三百元。住宅樓價只要上升2、3個百分點已經足夠消化了這個差異。因此發展商絕不會因為農地的標準地價略低於實際市場價格而卻步。

政府亦容許發展商自行選擇是否以標準地價計算補地價金額。若發展商覺得持有農地的價值遠高過農地標準地價,可以選擇以傳統評估方法計算。農地可作另類用途,必定交通較方便或較近市區,那麼評估出來的住宅地價可能高過住宅用地標準地價,發展商隨時得不償失。

標準金額補地價是創新和破格的政策,當然有改善的空間,業界宜先觀察政策的成效和發展商的反應,才作出建設性的優化建議。

陳超國_第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

 

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