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2023年3月25日

周六地產專題_海外置業

區內近四成單位供出租

悉尼Gladesville全區有39%住宅屬於出租單位,較悉尼平均比率高出3個百分點,反映甚受物業投資者歡迎。參考澳洲房地產研究機構SQM Research的資料,今年2月Gladesville的住宅空置率為2%,是2017年10月以來最低,較疫情大爆發前(2019年12月)的4.1%空置率,低2.1個百分點。

如欲在Gladesville買樓收租,究竟是投資分層單位還是獨立屋較好?

獨立屋租金按年漲一成

過去10年Gladesville的獨立屋每年平均升值10.8%,分層年均升值5.9%,可見論升值潛力,獨立屋勝一籌。租務方面,澳洲物業網上交易平台realestate.com.au的數據顯示,今年2月Gladesville分層住宅周租中位數是475澳元(約2480港元),按年上升5.6%,一般平均26日便找到租客。期內獨立屋周租中位數為890澳元(約4646港元),按年上漲9.9%,業主放盤後平均27日便獲承租。

分析以上數據,Gladesville獨立屋的升值力和租金升幅都勝過分層,兩者由放租至找到租客的平均日數幾乎一樣。然而,投資分層的入場門檻較獨立屋明顯低出一截,而且租金回報較高。

以該區分層樓價中位數78.5萬澳元(約410萬港元)計算,租金回報中位數為3.15厘;按獨立屋價格中位數254萬澳元(約1326萬港元)計算,租金回報只有1.82厘。

如果手頭資金有限,又需要借錢買樓,分層的入場費明顯較低,而且租金回報較高,業主供樓相對輕鬆。

還有一點要留意,假如買家在澳洲沒有居留權,就要支付額外印花稅(Surcharge Purchaser Duty),相當於樓價的8%。以一間成交價78.5萬澳元(約410萬港元)的分層單位為例,額外印花稅就是6.28萬澳元(約33萬港元)。

細分Gladesville各類分層單位市況,1房單位分層樓價中位數是57.5萬澳元(約300萬港元),周租中位數是450澳元(約2349港元),租金回報4.07厘。兩房分層樓價中位數是79萬澳元(約412萬港元),周租中位數是490澳元(約2558港元),租金回報率3.23厘。至於3房分層樓價中位數達116.5萬澳元(約608萬港元),周租中位數是750澳元(約3915港元),租金回報率3.35厘。

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