一手潛在供應逼10萬伙破頂
私樓銷售因疫情癱瘓貨尾持續累積

今年初本港爆發第五波疫情，加上政府收緊社交距離措施，新盤推售活動幾近癱瘓，私人住宅潛在供應量即破頂。運輸及房屋局周五（4月29日）公布最新的一手私人住宅供應數據，截至今年3月底，該局統計未來3至4年私人住宅潛在供應量累計達9.9萬伙，直逼10萬伙大關，兼創2004年有紀錄以來新高。業界人士普遍認為，潛在供應量破頂的主因是疫情影響一手單位銷售，隨着新盤重啟銷售步伐，次季潛在供應量將有所回落。

運房局：11幅地可轉熟地

潛在供應量由3項數據組成，包括已落成的住宅樓盤貨尾（現樓貨尾）、待售樓花，以及已批出土地（即熟地）可隨時動工興建的單位，運房局每季會更新一次相關估算。最新潛在供應量9.9萬伙，較截至去年底9.8萬伙，增加1000伙或1%，連升兩個季度，當中約8.6萬伙屬於實用面積不足753方呎的中小型單位。

根據局方數據，最新潛在供應量增加，主要受累積現樓貨尾量按季大增3000伙帶動，最新錄得1.4萬伙，創2007年次季錄得1.5萬伙以來接近15年新高。待售樓花單位按季增加1000伙，至7萬戶；已批地而未動工的單位則有1.5萬個，按季減少3000伙，回到2014年第四季（即逾7年前）水平。

除前述9.9萬個潛在供應單位外，運輸及房屋局發言人透露，未來數月本港尚有11幅住宅地可轉為熟地，涉及約5700個單位，政府會持續有序增加房屋土地供應，相信潛在供應量可維持在較高水平。

首季8100戶竣工 3年最多

至於私人住宅施工量和落成量，今年1月至3月全港只有3800伙施工，較去年第四季的1.41萬伙急插73%。同期的落成量表現標青，今年首季竣工單位數目達8100伙，創2018年第四季錄得8300伙以來的逾3年新高，並已達到差餉物業估價署（差估署）今年私人落成量預測22851伙約35.4%。參考屋宇署資料，最少3個逾千伙的大型發展項目於今年首季竣工，包括天水圍Wetland Seasons Bay系列，3個期數共提供1996伙；屯門帝御系列第1至3期共1782伙；以及鄰近將軍澳日出康城的海茵莊園，提供1556伙。

市場認為，今年首季潛在供應量破頂，與現樓貨尾量大增及新盤銷售減慢有關。綜合市場資訊，單計今年首季落成的樓盤，有部分仍未開售，例如提供384伙的Wetland Seasons Bay第3期，以及涉及295伙的鴨脷洲利南道豪宅項目等，連同帝御系列和海茵莊園等多個樓盤的待售單位等，全數落入「現樓貨尾」行列，帶動貨尾量上揚。綜觀一手市場，今年首季受疫情影響，全季只錄得約962宗新盤成交（包括樓花和現樓單位），較去年第四季的4244宗，大減3282宗或77.3%，也「造就」潛在供應量破頂。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，現樓貨尾增加帶動潛在供應量破頂，隨着疫情緩和及政府放寬社交距離限制，發展商第二季去貨速度勢加快，下一季公布的潛在供應量料有所回落，由於疫情開始受控，相信今年全年樓價可漲3%至5%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝亦相信，隨着多個新盤登場，今年第二季新盤銷售量有望回升至約4500伙，將紓緩新盤供應積壓的情況。近年潛在供應量攀升，主要是發展商手上的私人重建項目帶動，估計若潛在供應量要持續企穩於高水平，需要繼續有不少私人重建項目登場。