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2018年12月21日

林浩文 天圓地方

2019年本港樓市展望

自2009年起,本港住宅樓價屢創新高,部分市民被迫抽居屋碰運氣,最新一期居屋就接獲多份申請。香港的土地房屋問題存在多年,尤其是公營房屋的發展土地。不論居住公屋或一般私人物業,本港的人均居住面積都遠較其他城市為低。香港人居住環境細,這是鐵一般的事實。香港房屋供應不足,私人樓價已升至非一般市民可負擔的水平,加上公共房屋供不應求,都是香港房屋問題的真實寫照。

特首的《施政報告》集中着墨於房屋政策,又致力建立置業階梯。近年樓市仍然熾熱,但銀行加息、股市波動及「中美貿易戰」等因素近月左右樓市走向。就香港住宅市場而言,筆者預料2018年全年樓價升6%至7%;2017年總住宅銷售量約為5.8萬至6萬宗,估計2018年約5.8萬宗,2019年與2017年相若,仍屬低水平。現時市場由一手樓主導,買家以自住人士為主,只要一手樓的定價吸引,並為買家提供優惠,買家大都傾向一手樓。筆者預測2018年一手樓成交宗數比例將維持30%或以上,成交金額則佔約一半。

就未來供應而言,中小型單位將主導市場,現時本港實用面積400方呎以下的住宅單位佔存量31%,在2018-2022年間,約36%的新落成單位面積小於400方呎;而面積200方呎以下的「納米樓」約佔4%。

香港是開放型的細小經濟體,極容易受外圍因素影響,若樓價急跌,將對金融體系構成潛在風險;壓力測試更顯示,個別小型銀行應對極端惡劣環境的能力較弱,外資行對資金流失比較敏感,監管機構面對樓價調整的風險須保持警惕。另外,香港與中國的經濟及金融日漸融合,若中國經濟急速放緩,將影響香港經濟及樓市。隨着中港經濟關係出現微妙變化,香港作為內地主要對外窗口的角色有可能改變。

香港現時面對的樓市情況,並非一時三刻出現的問題,上屆政府在推出新土地方面雖然比較積極,但政府在傳達本港樓市未來供應充足的訊息上不夠徹底,無法建立市民對樓市的預期。短期而言,現時本港建築費繼續高企而需求仍在,筆者相信本港樓價正在調整,但不會像1997年的「懸崖式」下跌。

估計未來3至4個月樓價調整較多,但一手住宅表現會較好,二手及居屋等則相對淡靜,亦有議價空間。另外,不管是施工量、落成量或預售量都比較少,尤其聖誕及新年假期將至。農曆年前後有否「小陽春」,就要看中美關係及股市表現,但現時看「小陽春」機會不大,估計是「量升但價持平」。筆者預期,在政府新政策下,住宅交投將較少,部分合資格市民正期侍「資助性房屋大抽獎」。不管有沒有「空置稅」,估計發展商仍會推盤「去貨」,市場仍由一手樓主導氣氛,但相信不會影響發展商的賣樓步伐。發展商賣樓的策略是,新界及多供應地區會用「貨如輪轉」形式賣樓,定價會較「貼地」;在傳統豪宅區如港島區,因未來供應少,發展商會相對「惜售」。

樓市正處調整期,筆者預計2019年住宅樓市是「先跌後平穩」,跌幅約10%;預期未來12至18個月住宅樓價仍會調整。短期而言,影響本港住宅樓市的將是政府政策,以及外圍經濟和政治因素,特別是中美貿易關係,這兩個因素比較重要,之後才是加息走勢及住宅供應量。但以現時情況,看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅下滑,就算樓價下跌10%至20%,仍不會對整體樓市以至銀行體系有重大影響。

林浩文    萊坊執行董事,估價及諮詢部主管

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